immobilier - toute l'actualité de l'immobilier

l'immobilier sur plan avec abonim.com

2006-12-29T10:52:00.000+01:00

Un nouveau service gratuit de cartographie des biens immobiliers est proposé par le site immobilier http://www.abonim.com/.
Cette présentation innovante des annonces immobilières, réalisée grâce à la technologie Google MapsTM, permet de visualiser l'emplacement des maisons et des appartements directement sur un plan.
Très simple d’utilisation, ce service est un bijou de simplicité

Pour consulter les petites annonces immobilières de vente ou de location de votre choix, il suffit de cliquer sur la ville de votre choix et de zoomer si nécessaire.

On devient vite accro à cette présentation et pour les annonceurs qui le souhaitent, il est possible de laisser l'adresse exacte du bien. L’annonce apparaît alors avec un plan du quartier.

Pour essayer cette nouvelle technologie, rendez-vous sur http://www.abonim.com/map/

Immobilier : Résultats de l'enquête Abonim sur les agents immobiliers

2006-02-02T16:17:00.000+01:00

Vous avez été 1152 à répondre à notre sondage entre le 3 novembre 2005 et le 12 décembre 2005.
Il apparaît que 85% d’entre vous ont déjà fait appel aux services d’agences immobilières. Pour quels services ?

65% ont acheté

45% ont vendu

17% ont loué

7% ont fait louer
C’est dire la complémentarité des agences avec le marché des « particuliers » qui ne passent pas par les agences !

Globalement le ressenti sur les agents immobiliers est partagé. 56% des personnes interrogées pensent qu’ils connaissent bien leur métier, tandis que 44% pensent au contraire qu’ils ne le connaissent pas bien.
D’une manière générale, le métier d’agent n’est pas perçu positivement puisque vous êtes 49% à penser qu’ils sont là pour prendre leur commission au passage.
Ils sont 72% à penser que c’est l’agence qui gagne le plus d’argent dans une transaction (Notaire : 28%).
Toutefois 36% pensent que leur mission est le conseil aux particuliers
Vous pensez en majorité (59%) que c’est en passant par la filière « particuliers » que l’on fait les meilleures affaires.
24% pensent que c’est par le biais des notaires et 16% par celui des agences…
Toutefois le marché semble être dans les mains des agences puisque vous êtes 64% à penser que c’est les agences qui réalisent le plus d’affaires (Notaire 19%, sites internet 10%, marchands de bien 4%.).
Les agences en réseau sont préférées à 23%, les agences de quartier à 21% mais d’une manière générale, l’appartenance ou non à un réseau n’est pas un élément déterminant pour les répondants car vous êtes 59% à penser que cela ne fait aucune différence !
Il reste que les agences sont plutôt bien vue par les vendeurs puisque 66% d’entre eux accepteraient de donner mandat à une agence pour faire la transaction, tandis que 34% d’irréductibles, passeraient par la filière « particuliers ».
Dans le cas de la location, la partialité des agences est perçue ainsi : 35% répondent qu’elles sont plutôt du côté des propriétaires, 3% plutôt du coté des locataires et 60% d’aucun côté en particulier…
Pour en savoir plus sur des points obscurs de l’immobilier, 51% choisiraient d’aller voir un avocat ou un notaire, 28% préféreraient visiter des sites internet et surfer sur les forums, 15% se tourneraient vers un agent immobilier et 11% iraient demander conseil à la FNAIM.
La Fédération Nationale des Agences Immobilières à un taux de notoriété parmi les répondants de 67%.
C’est d’ailleurs la FNAIM qui est en tête des citations lorsque l’on demande aux répondants de citer 3 réseaux d’agences.
Le 2ème est ORPI et le 3ème Century 21.
Il apparaît dans la question de savoir pourquoi certaines personnes préfèrent passer par la filière particulier plutôt que les agences que c’est tout d’abord le montant de la commission, jugé excessif, qui est un facteur déterminant, vient ensuite le contact direct et la possibilité de discuter avec l’intéressé, créant ainsi une expérience intéressante à vivre.
Nous avons décidé de ne pas publier dans cette analyse les anecdotes que les internautes nous ont envoyées car elles ne reflètent pas une tendance générale mais un ressenti particulier.
Toutefois, elles reflètent certains dysfonctionnements ponctuels que les agences pourraient corriger afin d’améliorer la qualité globale de leur services et de leur image auprès des particuliers.

L'OPCI, un nouvel outil investi en immobilier

2006-01-16T09:02:00.000+01:00

es banques vont créer de nouveaux produits d'épargne baptisés organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI). Leur cadre juridique et fiscal a été défini par l'ordonnance du 13 octobre 2005 mais il manque encore des décrets d'application ainsi que le règlement élaboré par l'Autorité des marchés financiers.

Inspirés du modèle des sicav et des fonds communs de placement (FCP), les OPCI sont destinés au grand public. Leur mise en oeuvre suscite de nombreuses questions, notamment dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existantes : d'ici à quatre ans, celles-ci devront se transformer en OPCI ou bien disparaître. A partir du 31 décembre 2009, les SCPI ne pourront ainsi plus procéder à la moindre augmentation de capital, ce qui les condamne. Les SCPI offrent pourtant des performances globales proches des 10 %, y compris en 2005, et 2006 s'annonce aussi sous de bons auspices.

Les OPCI sont censés corriger les défauts majeurs des SCPI : rigidité dans la gestion, manque de liquidité et régime fiscal inadapté. Leurs gestionnaires auront plus de liberté de manoeuvre : ils pourront acheter des immeubles en direct ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière, emprunter à concurrence de 50 % de leur patrimoine, lancer des opérations de promotion et de réhabilitation et, surtout, compléter leur portefeuille de valeurs mobilières liées ou non à l'immobilier.

RÉGIME FISCAL OPTIMAL

"Cette marge de manoeuvre nous permettra de proposer toute une gamme de produits, du très sécuritaire, axé sur l'immobilier, au très dynamique mais plus risqué, avec un fort endettement et des actions de foncières, ou encore des produits ciblant des zones géographiques ou des immeubles spécialisés comme les hôpitaux et pourquoi pas les prisons, comme cela se fait aux Etats- Unis", indique Jean-Marc Coly, directeur de l'Union financière de gestion.

Pour assurer une meilleure liquidité, les OPCI devront conserver au moins 10 % (et jusqu'à 40 %) de trésorerie destinée à racheter les parts des souscripteurs souhaitant sortir et récupérer leur épargne. En cas de crise immobilière, ce matelas de trésorerie serait insuffisant, comme l'a montré, en Allemagne, la déconfiture du fonds de la Deutsche Bank, obligé de bloquer les retraits et de brader des immeubles au pire moment. "Immobilier et liquidité sont incompatibles", affirme Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Fideuram Wargny.

Sur le plan fiscal, le régime des OPCI est optimal puisqu'il propose deux types de véhicules avec chacun son régime. Le fonds de placement immobilier détiendra 60 % d'immeubles, et les sommes distribuées seront imposées comme des revenus fonciers. La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable détiendra 51 % d'immeubles et jusqu'à 30 % de parts de sociétés foncières cotées, lui apportant liquidité et flexibilité.

Les premiers OPCI devraient voir le jour au second semestre, même si plusieurs banques, comme l'UFG (Crédit mutuel) ou Antin Vendôme (BNP Paribas) ont récemment créé des SCPI vouées à muter en OPCI.

source: lemonde.fr

Un nouveau code d'éthique pour la Féderation Nationale des Agents Immobiliers

2006-01-10T08:40:00.000+01:00

En plein essor, la profession d'agent immobilier s'inquiète néanmoins de la crise du logement et des discriminations que subissent parfois les candidats locataires. La Fnaim a profité de son congrès, en décembre 2005, pour signer une convention avec la Halde et publier un code d'éthique et de déontologie.
Quand il y a des grues partout, l'ensemble des professions et des professionnels vont mieux ». A sa manière, Jean-Louis Borloo décline le vieux slogan : «quand le bâtiment va, tout va». Devant la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) réunie en congrès à Paris, les 12 et 13 décembre, le ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et surtout, en l'espèce, du Logement, se félicite du boom de la construction : «cette année, on a battu le record avec plus de 400 000 logements alors que la France n'en construisait que 270 000, il y a sept ans». Cet essor, qui profite aux agents immobiliers, est le bienvenu car «la crise du logement est d'une gravité exceptionnelle en France. Elle est scandaleuse compte tenu de la richesse du pays et de la taille du territoire», assure le ministre. Les agents immobiliers, habituellement prompts à se réjouir de la santé de leur profession, ne peuvent ignorer la situation. «Beaucoup trop de nos concitoyens rencontrent des difficultés à trouver un toit», reconnaît René Pallincourt, président de la Fnaim. Pour autant, ajoute-t-il aussitôt, dans une allusion à la décision de certaines municipalités d'exercer leur droit de préemption lorsque le montant des ventes dépasse une limite, il ne faut pas céder aux «mesures dirigistes, comme le blocage des loyers ou l'interdiction de vendre».
Il n'existe qu'un seul marché du logement, estiment les agents immobiliers, et non un marché de la vente opposé au marché locatif, ou un secteur privé soumis aux évolutions des prix et un marché social immobile. «Les difficultés du logement social rejaillissent sur le privé», assure René Pallincourt, qui plaide pour la «fluidité» du marché. Ainsi, le développement de l'accession à la propriété est-il «une excellente chose» pour la profession car il permet «de sortir les personnes les plus solvables du marché de la location». Par ailleurs, poursuit-il, «si le parc social conserve des locataires devenus solvables pour le privé, cela se fait au détriment de candidats locataires connaissant, eux, de réelles difficultés».
Les agents immobiliers savent que lorsque le marché connaît des tensions, ils ne sont pas forcément aimés du grand public. «Quand il y a une crise, on cherche un bouc-émissaire», résume Jean-Louis Borloo.

Les agents immobiliers, «bouc-émissaire»

René Pallincourt se défend : «60% des bailleurs privés sont des personnes physiques n'ayant qu'un seul logement en location», explique-t-il. De ce fait, «l'impayé est pour eux une menace grave» qui «conduit à une sélection bien trop stricte des locataires, sélection que l'on reproche ensuite à tort aux propriétaires ou à leurs mandataires». De son point de vue, ce n'est donc pas de la faute des agents immobiliers si les candidats locataires sont soumis à des exigences grandissantes de la part des bailleurs.
Les agents immobiliers ont néanmoins décidé de faire des efforts. Eric Hanot, rapporteur d'un atelier du congrès consacré à l'accueil dans les agences, rappelle à ses confrères qu'«il faut être heureux quand un client pousse la porte, s'adresser sincèrement à lui et pas seulement identifier des honoraires». Surtout, la Fnaim profite de son congrès pour dévoiler son tout nouveau «code d'éthique et de déontologie» voté par la Fédération «à l'unanimité moins une voix».
Le document, qui oblige tous les adhérents de la Fnaim, contient quelques principes attendus, comme le «respect de l'honorabilité de la profession et de ses règles éthiques», la «confidentialité» ou «l'implication des collaborateurs». Mais c'est surtout le principe de non discrimination, inscrit dans ce code, que les professionnels tiennent à mettre en avant. Alors que sa conception avait commencé au printemps 2004, le code est rendu public à point nommé, quelques semaines après que les violences urbaines ont rappelé de manière criante l'existence de discriminations ethniques. «Jamais je n'aurais pensé que l'actualité nous serve avec autant d'abondance», confie René Pallincourt.
La profession profite également de son congrès pour annoncer la signature d'une «convention» avec la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (Halde). La Fnaim s'engage ainsi à sensibiliser ses adhérents, à organiser des séances de formation et à définir des «bonnes pratiques» destinées à «éviter les comportements discriminatoires».
Quant au code d'éthique, il précise que, fidèle «à la loi et à la réglementation», l'agent Fnaim «n'applique jamais de discrimination vis-à-vis des personnes physiques en raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille», etc. Le document en soi ne constitue pas une révolution. «Je pensais qu'il existait déjà», affirment d'ailleurs plusieurs agents immobiliers invités à témoigner devant leurs confrères.
Olivier RAZEMON
source: echos-judiciaires.com

Les Français s'enrichissent grâce à l'immobilier

2006-01-09T10:47:00.000+01:00

conjoncture Fin 2003, le patrimoine national français était constitué pour deux tiers par les logements et terrains et pour un quart de machines et équipements.

L'IMMOBILIER a considérablement enrichi les Français ces dix dernières années. Entre 1995 et 2003, le prix des logements a augmenté de 80%. Et comme l'immobilier constitue presque les trois quarts de ce que possèdent les ménages, leur patrimoine a augmenté de 82% sur la période, selon les chiffres publiés hier par l'Insee. Ajoutée à cela la multiplication par 2,5 du cours des actions sur la même période, leur patrimoine atteint au total 6 351 milliards d'euros. Il «représente désormais plus de six années de revenu disponible brut, contre 4,5 années sur la période 1995-1997», relève l'Institut de la statistique.

De plus en plus d'assujettis à l'ISF
Cette évolution a logiquement coïncidé avec «une augmentation du nombre de ménages payant l'impôt de solidarité sur la fortune» (ISF), qui atteignait presque 300 000 foyers fin 2003, soit 70% de plus qu'en 1995.

Les Français détiennent désormais 77% du patrimoine national. Ce dernier s'élevait fin 2003 à 8 244 milliards d'euros – «plus de cinq années de produit intérieur brut» français –, soit une augmentation de 73% entre 1995 et 2003, alors que le PIB ne progressait que de 33%. Les trois quarts de cette hausse s'expliquent par l'augmentation de la valeur des terrains bâtis et des logements. Les terrains représentent 35% du patrimoine national, les logements 32% et les autres bâtiments et ouvrages de travaux publics 17%, le reste étant constitué par les machines et équipements, les stocks et les actifs incorporels (brevets, fonds de commerce...). Si les ménages détiennent l'essentiel des logements, les sociétés ont les machines et les équipements. Le patrimoine des sociétés non financières s'élevait à 1 220 milliards en 2003 (14,8% du patrimoine national), celui des sociétés financières à 365 milliards (4,4%).

Le patrimoine des administrations publiques est, quant à lui, évalué à 308 milliards, soit 3,7% du patrimoine national. Les administrations publiques locales détiennent essentiellement des actifs non financiers tandis que les administrations publiques centrales détiennent majoritairement des actifs financiers.

source:lefigaro.fr

GB : prix de l'immobilier en hausse de 3% en 2005

2006-01-03T15:30:00.000+01:00

Selon la banque de crédit immobilier Nationwide, les prix de l'immobilier en Grande-Bretagne sont en hausse de 0.5% pour ce mois de décembre. Ainsi, sur l'ensemble de 2005, ils sont en progression de 3%, ce qui représente le taux le plus bas constaté depuis ces dix dernières années. Cela montre un brutal ralentissement par rapport à la croissance de 12.7% des prix enregistrée en 2004. Par ailleurs, ces chiffres traduisent aussi une certaine stabilité du marché compte tenu des 2.4% obtenus en novembre.
Cette année écoulée semble être la plus faible pour le marché britannique de l'immobilier, et ce depuis 1985, date à laquelle les prix avaient baissé de 2.5%.
Concernant le coût moyen d'achat d'un logement en Grande-Bretagne, il est en hausse de 13 livres par jour cette année à 157.250 livres pour le mois de décembre contre une progression de 50 livres par jour un an auparavant
Nationwide a ajouté prévoir pour 2006 une évolution des prix comprise entre 0 et 3%.
Fionnuala Earley, économiste chez Nationwide a déclaré que "s'il y a actuellement des incertitudes sur l'économie, nous pensons toujours que la prochaine décision sur les taux d'intérêt sera de les baisser, et que cela interviendra probablement début 2006". "Mais si le marché a réagi plutôt rapidement à la réduction des taux en août, nous ne nous attendons pas à ce qu'une baisse fasse repartir l'inflation annuelle des prix de l'immobilier jusqu'aux niveaux observés début 2005".
(© 2005 AG Presse)

acquéreurs de biens immobiliers, Bercy prépare le prêt hypothécaire rechargeable

2005-12-31T17:26:00.000+01:00

Les candidats au crédit immobilier ou à la consommation le savent bien : mieux vaut avoir un emploi stable, des rentrées financières régulières dès lors qu'on s'adresse à son banquier pour lui demander un prêt. Bercy est décidé à casser ce système. La réforme, initiée par Nicolas Sarkozy en 2004, en partie inspirée du modèle anglo-saxon, est prévue pour aboutir «fin mars» au Conseil des ministres précise-t-on à Bercy, sous la forme d'une ordonnance. Dans le futur, les acquéreurs de biens immobiliers se verront proposer par leurs banquiers un «prêt hypothécaire rechargeable». De quoi s'agit-il ? D'un système qui permettra non seulement de mettre son bien en hypothèque pour obtenir un crédit immobilier, mais aussi d'augmenter sa capacité d'endettement à mesure que le crédit est remboursé. Cette capacité d'emprunt pourra être utilisée pour acquérir un nouveau bien immobilier, ou n'importe quel bien à la consommation. Jusqu'ici, le ménage endetté devait attendre d'avoir remboursé l'entièreté de son crédit avant de pouvoir utiliser son bien immobilier comme un gage pour déclencher un nouveau crédit. «Ce système va permettre aux personnes qui ne bénéficient pas de revenus réguliers de pouvoir s'endetter», dit-on à Bercy.

Mais pas question d'adopter à l'identique le système qui domine le crédit aux Etats-Unis ou outre-Manche. Là-bas, les ménages peuvent s'endetter d'autant plus que s'apprécie la valeur de leur bien immobilier. Un effet levier appréciable lorsque les prix montent, mais redoutable lorsqu'ils déclinent.

Outre le prêt hypothécaire rechargeable, le gouvernement proposera aussi le «prêt viager hypothécaire». Un système qui permettra à un propriétaire d'un bien immobilier d'en tirer de l'argent sans pour autant avoir à le vendre. La banque se remboursera après son décès, et versera le solde aux héritiers, s'il en reste...

source : liberation.fr

immobilier: le prix de vente moyen dépasse 8.000 €/m2 dans des quartiers de paris

2005-11-28T10:09:00.000+01:00

En dépit d'une certaine stabilisation enregistrée au cours des deux derniers mois, en octobre dernier le prix moyen de vente des appartements dépassait 8.000 euros le mètre carré dans quatre arrondissements parisiens.

« Les prix de l'immobilier ont fini de s'emballer », constate le baromètre des prix de l'immobilier en octobre 2005 réalisé par SeLoger. Cette enquête, qui contraste avec la si lente étude traditionnelle des notaires, mesure presque « en temps réel » l'évolution des prix de l'immobilier lors de la la mise en vente ou de la location d'un bien. Or, elle traduit encore les prix très élevés constatés ces deux derniers mois.

Ainsi, à Paris, dans quatre arrondissements le prix moyen des appartements dans l'ancien dépassait les 8.000 euros /m2 : il atteignait 9.268 euros /m2 dans le 6 ème arrondissement, 8.982 euros /m2 dans le 7 ème arrondissement, 8.119 euros /m2 dans le 4 ème arrondissement et 8.038 euros/m2 dans le 5 ème arrondissement. Ces prix constatés en octobre 2005 sont à peu près similaires à ceux qui avaient été constatés en septembre 2005. Globalement, tous arrondissements confondus, le baromètre SeLoger ne constate qu'une stabilisation, mais pas de baisse sur Paris. Côté locations, les loyers parisiens mensuels au m2 s'étagent de 19,02 euros/m2 (19 ème arrondissement) à 28,78 euros/m2 (6 ème arrondissement ). Le prix moyen tous arrondissements parisiens confondus des locations nouvelles en octobre 2005 est de 23,90 euros.

Dans les départements de la banlieue parisienne, les prix de vente et de location se stabilisent. Mais pour les ventes les niveaux des prix sont assez élevés : un prix moyen dans les Hauts-de-Seine de 4.846 euros/m2 et de 2.701 euros/m2 dans la Seine-et-Marne.
L'étude indique, également, les prix à Lyon (en hausse pour les ventes, stables pour les locations), à Marseille (pause des prix de vente et des montants des loyers), à Bordeaux, Toulouse et Montpellier, ces trois dernières villes ayant renoué avec la sagesse, leurs prix et loyers marquent le pas

source lesechos.fr

Crédit immobilier: les taux évoluent

2005-11-23T10:06:00.000+01:00

Non seulement les taux ne baissent plus, mais ils ont tendance à augmenter.

Selon l'Anil, il est actuellement possible d'emprunter sur la base d'un taux fixe nominal légèrement inférieur à 4%.

Les candidats au crédit immobilier guettent en permanence l'évolution de la courbe des taux. Même si sa remontée annoncée depuis des mois ne s'est pas encore produite, l'arrêt de la baisse observé actuellement pourrait annoncer un retournement de tendance.
« Pour un prêt sur quinze ans à taux fixe, nombre d'établissements continuent de proposer des barèmes exprimés en taux nominal inférieurs à 4% » constate le dernier l'indicateur trimestriel de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Au Crédit Lyonnais par exemple le taux fixe le plus bas s'affiche à 3% contre 2,85% trois mois auparavant. Quant à la partie haute de la fourchette, elle tourne autour de 4,05%. Au Crédit Immobilier de France, elle grimpe même jusqu'à 5,40%. Les quelques variations à la hausse signalées reflètent surtout des réaménagements de barèmes. Du côté des taux variables, le statu quo l'emporte, avec une fourchette de taux comprise entre 2,50% et 4,60%.
Qu'il s'agisse de taux fixes ou variables, l'emprunteur doit effectuer ses comparaisons sur le TEG (taux effectif global), qui prend en compte le coût de l'assurance et des sûretés.
Source : © lesechos.fr Informations copyright

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ne baissent plus

2005-11-18T19:00:00.000+01:00

Selon l'Anil, il est actuellement possible d'emprunter sur la base d'un taux fixe nominal légèrement inférieur à 4%.

Les candidats au crédit immobilier guettent en permanence l'évolution de la courbe des taux. Même si sa remontée annoncée depuis des mois ne s'est pas encore produite, l'arrêt de la baisse observé actuellement pourrait annoncer un retournement de tendance.
« Pour un prêt sur quinze ans à taux fixe, nombre d'établissements continuent de proposer des barèmes exprimés en taux nominal inférieurs à 4% » constate le dernier l'indicateur trimestriel de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Au Crédit Lyonnais par exemple le taux fixe le plus bas s'affiche à 3% contre 2,85% trois mois auparavant. Quant à la partie haute de la fourchette, elle tourne autour de 4,05%. Au Crédit Immobilier de France, elle grimpe même jusqu'à 5,40%. Les quelques variations à la hausse signalées reflètent surtout des réaménagements de barèmes. Du côté des taux variables, le statu quo l'emporte, avec une fourchette de taux comprise entre 2,50% et 4,60%.
Qu'il s'agisse de taux fixes ou variables, l'emprunteur doit effectuer ses comparaisons sur le TEG (taux effectif global), qui prend en compte le coût de l'assurance et des sûretés.

source : lesechos.fr

Les émeutes ne feront pas baisser l'immobilier, selon les professionnels

2005-11-15T18:57:00.000+01:00

Les violences urbaines ne devraient pas faire baisser les prix de l'immobilier en France, y compris dans les départements très affectés par les émeutes, en raison, selon les professionnels du secteur, de la pénurie structurelle de logements.
«En dehors de ces événements conjoncturels, il y a structurellement une demande forte de logements qui demeure. Cela pourrait faire ralentir les prix très ponctuellement mais je ne crois pas du tout à un retournement du marché», avance Anne Chenu, directrice de la communication de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM).
«Il y a un besoin fondamental de logements, poursuit-elle. Les habitants ne vont pas fuir les banlieues et les gens ne vont pas renoncer à s'y installer.» Selon elle, la présence de quartiers difficiles n'a jamais empêché personne de s'installer dans les villes des cités sensibles.
Frédéric Dumont, qui dirige une importante étude notariale à Montreuil en Seine-Saint-Denis, partage le même sentiment. «Il y aura sans doute un impact sur l'évolution des prix de l'immobilier en France mais il sera faible, voire inexistant, car ces problèmes de cités ne sont pas apparus avec les émeutes», dit-il.
Soulignant que certains acquéreurs ne cachaient pas leur réticence à habiter dans certains quartiers, il considère que ceux-ci seront davantage vigilants mais uniquement à l'égard de quartiers très précis, «des îlots où de toute façon, il y avait beaucoup de logement social et donc peu de biens à acquérir».
Dans son étude, les 30 collaborateurs, qui traitent plus de 3.000 actes par an, n'ont pas constaté ces derniers jours de réactions épidermiques, d'inquiétudes voire de désistements de leurs clients. «Je crois même que ces émeutes pourraient avoir un effet bénéfique», avance optimiste M. Dumont, compte tenu des annonces de réhabilitation et de l'accélération désormais attendue des programmes de logement. Résultat: les professionnels ne croient toujours pas à un effondrement des prix mais simplement à une décélération en 2006 de la hausse des prix partout en France.
En octobre, les prix de l'immobilier ancien ont continué de progresser de 11,4% par rapport à octobre 2004, selon des statistiques de la FNAIM. Mais le rythme est désormais inférieur à celui observée en 2002. En 2004, les prix de l'immobilier avaient progressé de 15,5% et la FNAIM table pour 2005 sur une hausse de l'ordre de 10%, conforme au scénario d'atterrissage en douceur qu'elle prévoit depuis des mois.
Le réseau immobilier Era, qui regroupe plus de 350 agences en France, mise lui aussi sur la poursuite de la hausse des prix d'autant, explique une porte-parole, que la France est le pays d'Europe qui possède le plus bas taux de propriétaires individuels (57%). «La population est toujours plus nombreuse à vouloir être propriétaire», se réjouit-elle.
Les professionnels attendent néanmoins les prochaines statistiques pour affiner leurs premières impressions. «Dans trois mois, nous aurons une visibilité du marché. Aujourd'hui, cela reste prématuré car nous sommes encore en plein coeur du phénomène», reconnaît Mme Chenu.
Les violences urbaines qui ont débuté le 27 octobre se sont étendues à 300 communes et environ 8.800 véhicules ont été incendiées.

Delphine Touitou - AFP

16/11/2005

A qui profite le boom de l’immobilier

2005-11-06T21:53:00.000+01:00

Des prix d’appartement qui augmentent de 12,5 % en moyenne en un an, des maisons qui prennent 69 % de leur valeur en 5 ans, un marché qui ne semble pas se calmer… Pour le moment le boom est là et il n’y a pas de perdants dans ce monopoly géant.
Et peut être même que le Krach que certains prédisent ne se produira pas et qu’en définitive, il n’y aura que des gagnants.
Alors parlons des gagnant justement, et passons en revue ceux à qui le boom a profité, profite encore et sans nous demander stérilement pendant combien de temps encore.

Les Agents immobiliers
Les banques
Les Notaires
L’Etat et les collectivités locales
Les sites Internet

Les Agents immobiliers
Ils étaient 15.000 il y a dix ans, ils sont aujourd’hui 25.000. C’est dire si la profession attire les vocations. Leur rémunération en France, varie entre 4 et 6% (2% en Angleterre seulement…). Pour le moment, les agences immobilières n’attirent que 45% des transactions, un chiffre qui pourrait monter si elles se décidaient à baisser leur tarif… Mais il n’importe, Surfant sur la vague du boom, elles empochent en moyenne 6000 € par transaction, se qui fait un chiffre d’affaires de 200.000 € pour 35 transactions (Moyenne nationale calculée par la FNAIM). C’est relativement bien payé car si l’on en croit le journal Le Monde (Jeudi 6 octobre 2005) « bien souvent le service n’est pas à la hauteur ». Le Réseau ERA s’en tire plutôt mieux que la moyenne (320.000€ de chiffre d’affaires par agence pour 60 transaction par an)
participez au sondage et donnez votre avis sur les agences immobilieres

Les banques
Eh oui, c’est elles qui fournissent le carburant du boom puisqu’elles favorisent pour le moment l’accès aux crédits immobiliers. Il est donc équitable qu’elles en tire un juste bénéfice ! Cette année, 135 milliards d’euros (2,5 fois plus qu’en 1998) ont été prêtés par les banques au titre des prêts immobiliers, ce qui constitue un record. Les banques voient d’ailleurs dans l’immobilier des terres de déploiement, puisque selon « Le Journal de l’Agence », 10 % des agences seraient déjà dans les mains de banques.
Tendance qui va sans doute se confirmer puisque nous notons que BNP Paribas développe ses espaces immobiliers, que le Crédit Foncier a acheté en 2004 Kéops, que l’Icade, filiale de la Caisse des Dépôts a pris le contrôle du Cabinet Villa et que le Crédit Mutuel à acquis le réseau Avis. Jean Lavaupot, le Directeur du réseau ERA affirme que les 43 Caisses du Crédit Agricole ont reçu comme instruction « de cibler les agents immobilier de plus de 50 ans et de leur racheter leur fond de commerce ». Cela sans doute aboutirait à ce qu’il appelle « une situation a l’anglaise » où les banques ont pris le contrôle des agences et incidemment ont fait baisser leur rémunération pour attirer plus de clients. Les agences anglaises traitent en effet 90 % des transactions (45% en France).

Les Notaires
Ce n’est pas nouveaux : s’il y a vente, il y a notaire et donc dans tout les cas, X % du prix de vente du bien dans leur escarcelle. En cas de boom, comme nous vivons actuellement, la surchauffe guète l’étude notariale, ce phénomène si typiquement français. Depuis 1999 les études notariales ont engagé 7300 nouveaux collaborateurs.. Il est vrai qu’avec un rythme de croissance de 3,5% par an (depuis 1999), les notaires ont besoin de bras supplémentaire car il n’est pas (encore) question de délocaliser ce genre d’emploi.

L’Etat et les collectivités locales
Le boom profite à l’Etat et donc dans une certaine mesure, à nous. Merci le boom donc. Rien qu’en droit de mutation (4,89% prélevé sur une vente…moins que les notaires et les agences immobilières), les boom a rapporté au fisc 5,7 milliards € (un bonne partie du trou de la sécu). Les communes se sont attribuées 1,72 milliard, ce qui constitue la deuxième ressource fiscale des départements. Il faut ajouter à cela la taxe sur les plus values payée par les particuliers qui revendent un bien détenu depuis moins de 15 ans et qui n’est pas leur résidence principale.

Les sites Internet
Bien sur, les sites spécialisés dans l’immobilier profitent du boom. Mais plus indirectement sans doute. Mais soyons juste, le net est un nouveau moyen de trouver son logement, preuve à l’appui : 65% des transactions à Paris et 33 % en région se concluent à la suite d’une annonce en ligne. Mais ce n’est pas demain la veille que les sites prendront un pourcentage sur la vente d’un bien. Dommage d’ailleurs…

Il existe une diversité de site : ceux couplés avec des journaux, ceux qui en plus ont des boutiques et enfin, les « pure players » -comme abonim.com- , qui considèrent que l’internet est un média bien suffisant, plus performant et moins cher.
Nous pensons que l’internet peut apporter une excellente qualité de service aux particuliers comme aux agences en terme de conseil, de choix et de pluralité des offres et que la question n’est pas au fond « qu’est ce que le marché peut faire pour nous ? » mais « que pouvons nous faire pour le marché ? ».

source:abonim.com

immobilier et niches fiscales ?

2005-11-03T18:51:00.000+01:00

La plupart des avantages fiscaux consentis aux investisseurs immobiliers devraient entrer dans le plafond des 8.000 euros. Mais ce ne sont pas les seules modifications en projet.

La réforme de la fiscalité proposée dans le projet de loi de finances pour 2006 et la loi sur « l'engagement national pour le logement » risquent de redessiner le paysage fiscal lié à l'investissement locatif à partir de janvier 2006. Ce qui va beaucoup changer la donne pour l'investisseur est de savoir si son placement est concerné par le plafonnement à 8.000 euros par foyer fiscal augmenté de 750 euros par enfant à charge du total des « avantages en impôt », ou s'il garde une place à part. Dans l'état actuel des projets entrent dans le plafonnement les investissements Robien classique, Malraux, touristique en ZRR. L'outre-mer et les monuments historiques y échappent. En tout état de cause, rien n'est encore définitif, le débat parlementaire sur la loi de Finances 2006 pouvant s'étendre jusqu'à la fin 2005. En particulier les opérateurs en loi Malraux ou en ZRR ne désarment pas et comptent bien faire pression, avec les élus, pour que leurs opérations soient en tout ou partie hors plafond.

Le tout nouveau dispositif Borloo
Dans le cadre de la loi sur « l'engagement national sur le logement » qui devrait entrer en vigueur en février 2006, Jean-Louis Borloo a fait de la relance du logement neuf « intermédiaire » une de ses priorités. Avec deux objectifs : contenir la hausse des loyers et élargir l'offre locative. Pour attirer les investisseurs, un dispositif fiscal attractif va être mis en place. L'amortissement à déduire des revenus fonciers et même des autres revenus en cas de déficit foncier serait de 6 % de l'investissement pendant sept ans, 4 % pendant deux ans et 2,5 % pendant six ans. En contrepartie de cet avantage cumulé avec une déduction forfaitaire de 40 % sur le montant des loyers perçus, plusieurs contraintes existent pour l'investisseur :
- l'obligation de louer au minimum pendant neuf ans le logement à titre de logement principal pour le locataire ;
- le respect des plafonds de loyer inférieurs de 30 % à ceux du marché du neuf ;
- la prise en compte des plafonds de ressources des locataires, calqués sur ceux des prêts locatifs intermédiaires (PLI) : un salaire mensuel imposable de 5.483 euros pour un couple avec deux enfants vivant en Ile-de-France, de 3.818 euros dans les villes de plus de 50.000 habitants et 3.340 euros sur le reste du territoire.
Grosso modo, on en revient à l'amortissement Besson qui cumulait ces deux contraintes et qui devait « corriger » les excès de l'amortissement Périssol. Alliant avantages et inconvénients, le Borloo « populaire » devrait pourtant servir, selon le ministre, « un rendement supérieur à celui du Robien, soit 7,4 %, voire 9 % si l'investissement est réalisé à partir d'un prêt très social ». Même avec le Robien qui n'obéissait qu'à un plafond de loyers, il était difficile en effet de dépasser les 6 % ! Et pourtant, le plafond de loyers de marché était défini selon différentes zones bien circonscrites et à des niveaux nettement plus élevés. Xavier Chausson, président d'Omnium Finance, ironise : « ce rendement pressenti de l'investissement Borloo tient de la magie, compte tenu des prix d'acquisition, des plafonds de ressources des locataires et des loyers dits intermédiaires qui restent à définir ». A moins d'acheter dans des secteurs en devenir où les prix sont encore très raisonnables. Mais si les rendements sont au rendez-vous, la plus-value ne sera pas forcément de mise dans tous les secteurs. Surtout dans les petites surfaces que ce dispositif va favoriser. En matière de plafond, le sort du dispositif Borloo n'est pas encore déterminé, même si le ministre de la Cohésion sociale, de l'Emploi et du Logement souhaite vivement que « ce produit ne soit pas inclus dans les niches ».

Le Robien « rafraîchi »
L'amortissement Robien a fait ses preuves, même si certains plafonds de loyer, notamment dans les villes moyennes, ont pu contribuer à la hausse des prix des logements. Et c'est d'ailleurs sur le segment de marché des agglomérations de moins de 50.000 habitants (zone C) que le plafond des loyers autorisés pourrait baisser, de l'ordre de 20 %, passant de 9,59 euros par mètre carré à 7,50 euros. La durée d'amortissement serait ramenée à neuf ans, à 6 % du prix d'achat, pendant les sept premières années, et à 4 % les deux années suivantes contre 8 % les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes dans le Robien initial. Cela n'aura que peu d'impact pour le contribuable, selon la Fédération des promoteurs-constructeurs. Par ailleurs, dans le cadre de la réforme de l'imposition des revenus fonciers, l'abattement forfaitaire de 6 % pourrait être supprimé.

L'embellie pour l'Outre-mer
Ceux qui investiraient dans les DOM-TOM se verraient gratifier, selon le projet de loi de Finances, d'un encadrement spécifique compte tenu de l'importance économique de l'investissement. Ils bénéficieraient d'un plafond propre qui serait de 8.000 euros et 750 euros par enfant à charge de 15 % du revenu net imposable.

L'incohérence pour les ZRR
L'investissement dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ouvre droit à une réduction d'impôt égale à 25 % du prix d'achat, dans la limite de 50.000 euros pour une personne seule et 100.000 euros pour un couple. Cette réduction est étalée sur quatre années, soit une réduction maximale totale de 12.500 euros (3.125 euros par an) pour un célibataire et de 25.000 euros (6.250 euros par an). Entrant sous le plafond, ce placement risque d'être pénalisé, ce qui est une mauvaise nouvelle pour les communes des zones sensibles à vocation touristique. « Cette position manque de cohérence, commente Gérard Brémond, président du groupe Pierre & Vacances. L'aménagement des zones de revitalisation est installé depuis longtemps. Le développement de ces secteurs est générateur d'emplois dans le bâtiment et dans les services comme dans les DOM-TOM. » Les députés des zones concernées se préparent d'ailleurs à monter au créneau.

L'incompréhension pour la loi Malraux
Réservé aux contribuables fortement imposés, l'investissement en loi Malraux risque lui aussi de pâtir du plafonnement. Ce dispositif fiscal permet à un propriétaire d'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager d'imputer les déficits fonciers résultant des dépenses de restauration sur son revenu global, et ce, sans aucun plafond. Là encore, c'est la réhabilitation des centres anciens qui risque de prendre du retard alors que la plupart des élus municipaux constatent un retour vers les centres-ville. Et là encore les députés se mobilis

source : lesechos.fr

Un nouveau placement immobilier naîtra en 2006

2005-10-31T09:48:00.000+01:00

ÉPARGNE Une ordonnance vient de donner un statut juridique aux futurs organismes de placement collectif immobilier. Destinés à remplacer les SCPI, ils pourraient voir le jour dès le deuxième trimestre 2006.

Les jours des SCPI sont comptés ! Depuis plusieurs mois déjà, l'arrivée de leurs remplaçants est programmée. Ils s'appelleront les OPCI (organismes de placement collectif immobilier). En achetant des parts de ces fonds, accessibles pour quelques centaines d'euros seulement, les épargnants investiront dans un patrimoine immobilier, géré par des professionnels. Ils auront droit à une quote-part des revenus locatifs encaissés par l'OPCI et des plus-values qu'il a réalisées. Mieux, les OPCI pourront capitaliser une partie de leurs gains, ce qui pourra faire progresser le prix des parts... et permettre à leurs heureux détenteurs d'empocher une plus-value lorsqu'ils les revendront.

La création de ce nouveau placement est désormais l'affaire de quelques mois seulement. La première étape vient d'être franchie, avec la publication d'une ordonnance qui détaille leur régime juridique. Leur statut fiscal devrait, lui, être voté à la fin de l'année, dans la loi de finances rectificative pour 2005. Enfin, l'AMF précisera leurs règles de fonctionnement, sans doute fin janvier. Les sociétés de gestion espèrent donc lancer leurs premiers OPCI au premier semestre 2006.

Souscriptions et reventes simplifiées

Elles auront ainsi une chance de faire revenir les épargnants vers la pierre papier, en prônant les avantages des OPCI sur leurs concurrentes SCPI.

Les différences seront notables. Les SCPI doivent pour l'essentiel détenir des immeubles, tandis que les OPCI pourront élargir leurs portefeuilles à des actions (de sociétés foncières par exemple) et à d'autres placements.

Alors que les SCPI ne s'endettaient pas, les OPCI pourront emprunter, dans des proportions raisonnables, pour acheter des biens et bénéficier ainsi d'un effet de levier (si les loyers encaissés sont supérieurs au coût du crédit). Ils auront aussi une plus grande liberté pour gérer et arbitrer leur patrimoine. Ces mesures devraient contribuer à soutenir la performance.

source : lefigaro.fr

Immobilier et moteurs de recherche

2005-10-28T11:44:00.000+02:00

Le site immobilier abonim.com a mené une étude aupres de 1589 internautes sur la place des moteurs dans le cadre d'une recherche immobiliere.
Les internautes ont quasiment tous recours aux moteurs de recherche (MdR).
32% affirment que ces moteurs ont changé leur manière de surfer et 53% pensent que les MdR pourraient mieux les aider à rechercher de l’information. C’est dire, s’il existe des attentes à leur sujet.

La presque majorité (43%) pense que les MdR ont trop de publicité, mais il ne se trouve qu’un seul pourcent de répondant pour accepter que les MdR soient payant.

66% des internautes connaissent l’existence des « liens commerciaux » des MdR et 68 % trouveraient intéressant que leur annonce figure sur les MdR

60% des répondants disent taper directement les mots clés de leur requête sur les MdR. (ex : « immobilier Paris », « maison Côte d’Armor » ou « commerce Marseille »). La même proportion (59%) va chercher de l’information sur les sites immobiliers.

Ce sondage confirme les études déjà existantes sur la puissance et l’audience de Google. En effet, 78% des gens ayant répondu en ligne disent utiliser principalement Google. Yahoo, qui fut au début des années 90 le précurseur, est loin derrière (8%) talonné par Voilà, le Moteur de recherche de France Télécom (6%). Il est d’ailleurs intéressant de noter que « l’opérateur Historique » a raté le coche des moteurs de recherche, préférant orienter ses efforts sur les Pages Jaunes…
La suprématie de Google ne sera pas entamée de sitôt puisque 80% des gens interrogés disent être fidèle à leur moteur de recherche, élément qui renforcera la position dominante de Google.

Les échecs s’expliquant généralement mieux que les succès, nous n’avons pratiquement aucune donnée permettant d’expliquer celui de Google. Quelques pistes nous permettent de dire qu’il s’agit d’un MdR technologiquement très avancé, simple d’utilisation, complet dans le nombre de pages recensées, et que ses managers ont préféré éviter d’encombrer les pages avec des pubs trop voyantes ou des « pop up » intempestifs

Source: abonim.com

la TVA à 5,5% prolongée

2005-10-14T12:43:00.000+02:00

Le ministre délégué à l'Industrie, François Loos, a assuré mercredi que l'Union européenne donnerait son accord à la prolongation au-delà du 31 décembre de la TVA réduite à 5,5% sur les travaux de rénovation, lors de la séance de questions au gouvernement à l'Assemblée nationale.
"Il faut que nous ayons formellement le feu vert de l'Union européenne, nous l'aurons au mois de novembre à la prochaine réunion de l'Ecofin", la réunion des ministres des Finances européens, a affirmé M. Loos qui répondait à une question du député PS Pierre Cohen (Haute-Garonne).
Rappelons que la pérennisation de la mesure, ou sa reconduction provisoire, dépend d'une décision unanime des ministres européens des Finances. Trois réunions sont prévues d'ici la fin de l'année.
La TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation est entrée en vigueur le 15 septembre 1999, puis a été reconduite jusqu'en décembre 2005, mais le projet de budget 2006 prévoit son maintien.
"Le Premier ministre a pris la décision de donner dès aujourd'hui à nos artisans la possibilité de préparer les devis dans ce cadre, de prévoir les achats pour tous les consommateurs sur cette base, par conséquent nous continuons", a rappelé M. Loos. "Aujourd'hui nous demandons à tous de prendre en compte ce qui est inscrit dans notre budget", a-t-il insisté.
La TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation est "une mesure gagnant-gagnant. Baisser la TVA dans le bâtiment, c'est aider les artisans à avoir plus de travail, c'est 3 milliards supplémentaires de travail, c'est 50.000 emplois supplémentaires", a souligné M. Loos.

source: lemoniteur-expert.com

Pessimisme au Sénat sur l’évolution du marché de l’immobilier

2005-10-11T17:36:00.000+02:00

Dans une communication devant la commission des Finances, le rapporteur général du budget au Sénat, Philippe Marini, a estimé mardi qu’«il n'est pas invraisemblable d'imaginer une baisse des prix de l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années».

Se fondant sur des études de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) et du FMI sur les pays de l'OCDE entre 1970 et 2002, le sénateur Philippe Marini a considéré que «le marché de l'immobilier a atteint un point haut» et qu'un «retournement de tendance» constitue «une probabilité forte».

Selon lui, «les facteurs conjoncturels d'augmentation de la demande» de logements avait «tendance à s'essouffler», alors que «la solvabilité des ménages apparaît fortement dégradée».

Le gouvernement doit faire un choix
Pour Philippe Marini, le gouvernement se trouve face à un «dilemme»: «aider les ménages des classes moyennes primo-acquérants, indéniablement paupérisés par la hausse des prix immobiliers, au risque quasi-avéré d'alimenter l'inflation du marché, ou laisser s'opérer l'ajustement en cours, occasionné par la limitation des capacités d'acquisition des ménages, afin de favoriser un atterrissage en douceur».

Compte tenu des implications d'une telle situation en termes de progression du PIB, M. Marini «appelle les pouvoirs publics à la prudence afin d'éviter une sur réaction des marchés, à la baisse, avec un risque pour la croissance, comme à la hausse, avec les risques liés à la création d'une bulle».

source : batiactu

le développement de l’offre de logements

2005-10-05T00:15:00.000+02:00

Jean-Louis BORLOO, Ministre de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, a présenté une communication sur le développement de l’offre de logements.

La France connaît une crise du logement qui frappe plus particulièrement les ménages à revenus modestes ou moyens, et qui concerne de nombreuses régions et la plupart des grandes agglomérations. Cette crise est principalement due à un niveau de construction très insuffisant au cours de la décennie passée, qui nécessite aujourd’hui de relancer de façon massive et durable la construction de logements.

Face à cette crise, le Gouvernement a déjà adopté en juin 2004 le Plan de cohésion sociale, afin de développer l’offre de logements locatifs accessibles dans le parc public et dans le parc privé ainsi que l’accession sociale à la propriété. Ces actions sont venues s’ajouter au mécanisme d’aide à l’investissement locatif privé « Robien », créé en 2003 et qui a contribué à la relance du niveau de construction, qui devrait atteindre 400 000 logements mis en chantier cette année. Enfin, le Gouvernement a lancé dès 2003 un ambitieux programme de rénovation urbaine pour redonner un meilleur cadre de vie à tous les habitants des quartiers en difficultés.

Le Gouvernement a décidé de donner une nouvelle impulsion à sa politique en faveur du logement. L’objectif est d’une part de conforter les actions déjà entreprises en mobilisant plus efficacement la ressource foncière, et d’autre part d’intervenir de façon plus globale sur toute la chaîne du logement.

Il a ainsi décidé d’engager un plan national comprenant les principales mesures suivantes :

- la mobilisation du foncier : l’Etat montrera l’exemple en mobilisant ses propres terrains pour permettre la mise en chantier de 20 000 logements en 3 ans ; parallèlement, les collectivités locales seront encouragées à développer des politiques et des outils fonciers beaucoup plus ambitieux en faveur du logement ; en outre, des mesures fiscales seront proposées afin de favoriser la construction et lutter contre la rétention foncière ; enfin, le Gouvernement souhaite engager une réflexion, en concertation avec les élus locaux, sur une meilleure prise en compte de l’effort de construction dans les ressources des communes.

- le développement de l’offre de logement locatif social : il est prévu une nette amélioration des conditions des prêts de la caisse des dépôts et consignations, la création de prêts dédiés à l’acquisition de terrains, et enfin l’accélération du versement des subventions de l’Etat aux organismes de logement social.

- la relance du logement intermédiaire dans les grandes agglomérations qui souffrent d’une pénurie d’offre entre le logement social et le logement libre : une diminution importante du taux des prêts a été décidée pour le locatif intermédiaire ; par ailleurs, un nouveau dispositif allégeant le coût de l’achat du logement par les titulaires de revenus modestes va être étudié ; enfin, il est envisagé de mieux cibler le dispositif d’encouragement fiscal actuel sur les zones à marché tendu.

- le développement de l’accession à la propriété : il est proposé d’ouvrir le prêt à 0% à davantage de ménages bénéficiaires ; d’appliquer un taux de TVA à 5,5% pour l’accession sociale dans les quartiers en rénovation urbaine ; de relancer la location-accession ; enfin, il est prévu de développer la « maison à 100 000 € » pour laquelle une charte sera prochainement signée avec les élus locaux et les professionnels.

- enfin, les drames humains survenus cet été conduisent à engager dans les meilleurs délais un plan spécifique d’accroissement de l’offre d’hébergement pour les plus démunis, comprenant 5000 logements d’urgence et d’insertion ainsi que 5000 places en résidences hôtelières à vocation sociale.

L’ensemble de ces mesures, avec d’autres mesures concernant l’accès au logement, la modernisation des opérateurs, l’amélioration de la qualité du parc et la lutte contre l’habitat indigne, forme un plan d’actions cohérent dont les éléments législatifs seront présentés au Parlement en novembre 2005 lors de la discussion du « projet de loi portant engagement national pour le logement ».

De par son ampleur, ce plan devra mobiliser l’ensemble des acteurs nationaux et locaux intervenant dans le champ du logement : opérateurs, financeurs, collectivités, etc. De son côté, l’Etat mobilisera tous les ministères concernés et, pour une meilleure coordination, et il crée un comité interministériel présidé par le Premier ministre et animé par un délégué interministériel placé auprès du ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement.
Par ce nouveau plan d’ensemble en faveur du logement, l’Etat poursuit et amplifie son action dans ce domaine prioritaire et répond ainsi à l’une des toutes premières attentes des français.
Un comité interministériel pour le développement de l’offre de logements a été également créé. Présidé par le Premier Ministre, ce comité sera chargé de fixer les orientations de la politique gouvernementale en matière de développement de l’offre de logements, et de traiter en particulier la politique de mobilisation de la ressource foncière. Par ailleurs, Jean-Pierre BEYSSON, a été nommé Délégué interministériel pour le développement de l’offre de logements. Sa mission sera d’assurer le secrétariat du comité interministériel et de veiller à la cohérence entre les orientations définies par le comité et celles arrêtées en matière de construction et d’urbanisme.

COMMUNIQUE DE PRESSE, Paris, le 05 octobre 2005
Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement
source: http://www.logement.equipement.gouv.fr/

Paris est-il surcoté ?

2005-10-01T10:28:00.000+02:00

Les prix annoncés dans certains quartiers posent la question de la valeur objective de la pierre. En cas de retournement du marché, les biens surévalués seraient évidemment les premiers à souffrir.
Au Monopoly, les données étaient claires. Rouge vermeil, vert émeraude et bleu vif pour les beaux quartiers, des couleurs passées et fades pour les moins chers. Le jeu a soufflé ses 70 bougies cette année en chamboulant la hiérarchie des adresses et en multipliant tous ses prix par... 10 000 ! L'inflation récente n'a pas eu cet effet sur le marché réel. Quoique...
Si les arrondissements les moins chers ont rattrapé leur retard et que tout Paris semble se vendre dans une fourchette resserrée autour de 4 700 euros en moyenne, certains micro-marchés font exploser ces statistiques. Saint-Germain-des-Prés, le Marais, l'île Saint-Louis, certains îlots du IIIe arrondissement ou du XIe, Bastille, le quartier Montorgueil dans le IIe, une partie du Sentier ou le pied de la butte Montmartre atteignent des prix fous, inexplicables en tout cas par leurs seules caractéristiques patrimoniales. Comparés à de beaux immeubles haussmanniens des VIIe, VIIIe, XVIe et XVIIe arrondissements, ou même de quartiers dits populaires, les constructions en pierre de Paris ou les immeubles du second Empire font un peu minables, même rue Jacob. «Prenez l'île Saint-Louis : pas de métro, seulement une douzaine d'immeubles avec ascenseur, de moins en moins de vrais commerces et des appartements dont la hauteur sous plafond ne compense pas toujours l'exiguïté des pièces, des rues envahies par les touristes tous les week-ends. Habiter là n'a rien de très pratique ni même d'agréable», analyse Emmanuel Ducasse, responsable du pôle expertise du Crédit foncier.
source lefigaro.fr
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Vers un atterrissage en douceur du crédit immobilier en Europe

2005-09-28T10:58:00.000+02:00

En France, les experts attendent un simple ralentissement du crédit immobilier. Ils écartent tout éclatement de «bulle».
La vie « en rose » du marché du crédit immobilier « ne va pas durer ». Les banques européennes profitent encore, estime Standard & Poor's (S&P) dans une étude, « du meilleur des deux mondes » : des volumes élevés de crédit et peu de défauts, en raison des faibles niveaux des taux d'intérêt. Mais, outre-Manche, ce tableau idyllique s'écaille déjà. Le relèvement des taux d'intérêt a alourdi les charges de remboursement des ménages, poussant à la baisse les prix de l'immobilier et les volumes de prêts accordés.
On reste toutefois dans le domaine de l'« atterrissage en douceur », indique Jean-Michel Six, chief economist Europe chez S&P. Il a déjà eu lieu en Irlande, et a toutes les chances de se reproduire en Espagne. En France et en Italie, ce sera même un simple ralentissement. « Les prix immobiliers y sont moins gonflés et le niveau d'endettement des ménages est modéré », indique l'agence.
Scénario rêvé pour la Banque de France
Pour la Banque de France, qui s'inquiétait dans une récente étude de la « soutenabilité » de la dynamique, essentiellement d'origine financière, du crédit immobilier pour le budget des ménages, c'est un scénario rêvé. Le taux d'endettement, qui avait baissé dans l'Hexagone de 50,5 % à fin 1994 à 48,8 % à la mi-1996, s'est récemment envolé pour atteindre un niveau « record » de 60,3 % à fin décembre 2004. La charge des remboursements sur le revenu disponible brut des ménages est passée de 6,9 % en 2000 à 8,5 % en 2004.
L'allègement du poids des intérêts (de 4,9 % en 1993 à 2 % en 2004) n'a pas suffi à compenser l'alourdissement de la charge de remboursement du capital. « Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les revenus des ménages français depuis 2000 et le poids de l'immobilier représente le quart de leur revenu, contre un cinquième en 2000. Il est donc normal de constater un certain ralentissement, mais ce ne sera pas une bulle qui éclatera », assure Jean-Michel Six.
Le ton est aussi à l'apaisement sur l'autre sujet de préoccupation de la Banque de France, c'est-à-dire la part grandissante des prêts à taux variables, qui représente 35 % des contrats nouveaux, contre moins de 10 % avant 2002, et qui entraînent « une exposition accrue au risque de taux pour la clientèle ». Or « dans l'hypothèse d'une forte remontée des taux à court terme, la proportion d'emprunteurs défaillants augmenterait très certainement (...). Ce scénario n'a rien de théorique, puisqu'il s'est déjà produit pour les ménages anglais (...), qui se sont retrouvés massivement insolvables avec l'envolée des taux d'intérêt à la fin de la décennie 1980 ». Pour Jean-Michel Six, il faudrait une hausse de 3 % des taux d'intérêt pour provoquer une crise du logement, et « on en est loin ».
source Les echos

Les "riches pauvres" de l'île de Ré et la réforme de l'ISF

2005-09-27T07:43:00.000+02:00

(par Jean-Louis Andreani). Ce fut l'une des plus belles opérations de lobbying jamais menées contre l'impôt sur la fortune. En quelques mois, Valérie Constancin, 42 ans, présidente depuis 2002 de l'Association de défense des habitants de l'île de Ré (Adhir), a réussi l'impossible : convaincre politiques et médias que, sur l'île de Ré, des pauvres payent l'impôt destiné aux riches.

Le 8 juin, conférence de presse de l'Adhir à Paris. Le 15, courrier à tous les députés et sénateurs, au président de la République, au premier ministre et aux ministres de Bercy pour demander "la suppression de l'ISF ou, à défaut, sa réforme en profondeur". Et, le 14 septembre, l'annonce par le gouvernement d'une grande réforme fiscale, qui limite de facto le poids de l'ISF. En attendant que plusieurs propositions de loi destinées à alléger cet impôt ne se transforment en amendements au projet de budget, bientôt débattu au Parlement.

L'argumentation de Mme Constancin est simple : elle défend des petits retraités, assujettis à l'ISF parce qu'ils sont propriétaires de maisons ou de terrains touchés par la flambée des prix, spectaculaire dans cette île ultrachic. Certains seraient acculés à vendre leur seul bien, une petite bicoque de pêcheur ou de paysan héritée de leurs parents. Pour un peu, grâce à l'activisme de cette chef d'entreprise très politique, originaire du continent et mariée à un Rétais, l'ISF serait devenu le principal problème social de l'île, loin devant celui des nombreux jeunes contraints de partir, faute de pouvoir payer un logement...

Pourtant, un Rétais aux revenus modestes, propriétaire d'une petite maison de pays avec son bout de jardin, n'est guère menacé par l'ISF. Un tel bien n'atteint pas le seuil actuel de déclenchement de l'impôt (720 000 euros), comme en témoignent les annonces immobilières sur place.

Et même si c'était le cas pour notre petite bicoque aux murs blancs, l'imposition serait très faible. Une maison de 750 000 euros est en effet soumise à un taux d'ISF de 0,55 %, mais seulement pour la fraction de sa valeur au-dessus de 720 000 euros (30 000 euros). Soit un impôt annuel de 165 euros au plus : la résidence principale bénéficie d'une décote de 20 % ; charges de famille et emprunts sont pris en compte. Ainsi, le propriétaire d'une résidence principale de 750 000 euros ne paie rien.

C'est pourquoi les contribuables rétais en délicatesse avec l'ISF sont plutôt propriétaires de plusieurs maisons et/ou de terrains constructibles. Ils y ajoutent parfois un solide patrimoine mobilier (actions, etc.) dont les seuls revenus suffiraient à payer leur ISF : l'un des adhérents de l'Adhir, imposé pour environ 15 000 euros, déclare des valeurs mobilières pour plus de 1,3 million d'euros.

Mais l'ISF est un impôt "déclaratif" , et ces contribuables ne se sont jamais manifestés ou ont sous-estimé leur patrimoine. Les Rétais qui ont vendu un lopin de terre constructible pour payer l'ISF sont, pour l'essentiel, des gros propriétaires redressés par le fisc sur plusieurs années...

Lisez la suite de l'article sur lemonde.fr
source : lemonde.fr

"Il a fallu que des vies soient en jeu pour réagir"

2005-09-23T16:54:00.000+02:00

Quelle est la situation du parc immobilier des logements sociaux aujourd'hui ? L'objectif de Jean-Louis Borloo de construire 100.000 logements par an en injectant 250 millions d'euros supplémentaire dans le budget vous paraît-il réalisable et suffisant ?

- Jean-Louis Borloo s'engage à construire 400.000 logements rien qu'en 2005. Selon les derniers chiffres dont je dispose, 100.000 dossiers sont en attente de logements à Paris, 350.000 en Ile-de-France, 1,3 million sur l'ensemble du territoire français. Quantitativement, on peut donc dire que ces 400.000 logements sont insuffisants mais ça va tout de même débloquer un peu la situation des demandes d'accession au logement.
La situation actuelle résulte de l'immobilisme des politiques successives en matière de logements. 400.000 logements construits, d'accord, mais va-t-il s'arrêter là? Le plan de cohésion sociale prévoyait 500.000 logements en 5 ans. Vont-ils se superposer aux autres?
La conséquence de la défaillance d'offre de logements est l'inflation. Les loyers augmentent car la demande est trop importante par rapport à l'offre.

Certains moyens existent pour y remédier mais les pouvoirs publics n'ont pas fait leurs preuves.
L'aide au logement a été revalorisée de 1,8%, alors que les loyers privés ont augmenté de 4,57% depuis le début de l'année, et qu'aucune revalorisation n'a été faite en 2004. Pour tenir compte de l'augmentation des loyers, l'aide au logement aurait du être revalorisée de 6%.
Par ailleurs, le ministre veut créer un nouvel indice pour remplacer l'indice du coût à la construction dont les variations sont trop importantes, mais à moyen terme ça va revenir au même.
Certaines aides sont également prévues pour aider à l'accès au logement et il faut continuer dans ce sens. Par exemple, l'ANAH subventionne les travaux d'amélioration des logements de certains bailleurs qui s'engagent à louer à un prix inférieur à celui du marché.
Quant au prêt à taux zéro pour accéder à la propriété, il peut aider dans un certain nombre de cas. 20.000 prêts par mois ont été octroyés depuis début février. Augmenter son champ d'application est une bonne chose, mais ce n'est pas le prêt à taux zéro qui résoudra tous les problèmes.
400.000 logements construits, on pourrait mieux faire, mais déjà qu'il y arrive… Y aura-t-il vraiment les fonds nécessaires? A priori des crédits ont été débloqués mais ça paraît tellement énorme que j'ai du mal à réaliser.
Dommage qu'il ait fallu attendre que des immeubles vétustes prennent feu et que des vies soient en jeu pour réagir…

Les communes devraient toutes disposer de 20% d'habitats sociaux. Où en est-on aujourd'hui ? Pensez-vous que des sanctions seront réellement appliquées ? Les prêts sur 50 ans pousseront-ils les maires à la construction ?

- Le seuil de 20% d'habitats sociaux dans les communes était déjà prévu dans la loi SRU. Il existe donc déjà mais les amendes sont tellement faibles que les villes préfèrent payer que construire des logements sociaux. C'est un problème politique. Les maires qui en ont fait construire sont souvent menacés de ne pas être réélus. Le seuil de 20% de logements sociaux est une bonne chose mais en pratique, rien n'est fait pour en vérifier l'application et mettre en place des sanctions efficaces. L'intention est bonne mais il faut voir comment la concrétiser.
Au-delà du problème technique et financier de la construction, c'est un problème de volonté des maires. Le logement social a une mauvaise réputation. On pense que ça va dévaloriser le quartier, apporter une mauvaise population, que les logements ne seront pas entretenus et seront dégradés. Ces clichés habitent de nombreux habitants et donc d'électeurs qui font pression sur les maires.
En ce qui concerne le prêt sur 50 ans, je ne suis pas certain que ça aura un impact. Certains maires seront intéressés, je ne dis pas que ces prêts se feront à perte, mais ils ne résoudront pas le fond du problème. J'espère que la réalité démontrera le contraire, mais j'en doute.

La construction des logements sociaux est une chose. L'accession à ces hébergements en est une autre. Le ministre prévoit-il quelque chose pour favoriser l'accession des familles les plus démunies ?

- La construction et l'accession sont liées. S'il y a embouteillage c'est parce que trop peu de logements sont proposés et il faut donc faire un tri. Avec plus de logements, on va favoriser l'accession sociale. La construction devrait permettre aux familles les plus pauvres d'y accéder.
Cependant, il faut ne faut pas construire seulement des logements sociaux. Il faut également développer les logements intermédiaires et privés. Toute une classe moyenne gagne trop pour avoir accès aux logements sociaux, mais trop peu pour accéder aux logements privés. Il faut voir la problématique du logement dans son ensemble. En ce qui concerne la procédure d'attribution en elle-même, je ne crois pas qu'elle soit remise en cause.

Propos recueillis par Manuelle Tilly
source : nouvelobs

La « coloc’ » toujours plus prisée par les étudiants

2005-09-20T14:23:00.000+02:00

Ce doit être sans doute une résultante de « l’effet Friends »….Selon un sondage mené par Ipsos pour le compte du site appartager.com, les 22 et 23 juillet dernier par téléphone sur un échantillon de 510 personnes âgées de 15 à 44 ans, représentatif de la population française, sélectionné selon la méthode des quotas, 20 % des Français de 15 à 44 ans affirment avoir déjà vécu, vivre ou souhaiter vivre en colocation. 28 % des personnes n’ont jamais testé cette formule d’origine anglo saxonne, qui permet de partager un appartement et affirment être tentés par cette expérience. Pour 52% des personnes interrogées, l’objectif est de « Trouver une solution à la hausse des loyers» . 24% font ce choix pour « apprendre à vivre avec les autres », 20% estiment que la colocation est une manière de « rompre leur solitude et se faire de nouveaux amis ».28 % se situent dans la tranche 25-34 ans, 11 % des 15-24 ans 19 % des 35-44 ans. 71% affirment n’avoir aucune préférence quant au sexe de la personne. 12% souhaitent ainsi partager un appartement avec quelqu’un du même sexe

Embellie du marché de l’immobilier au Japon

2005-09-20T09:42:00.000+02:00

Après quatorze années de baisse continue, le prix moyen de l’immobilier a augmenté pour la première fois sur un an à fin juin 2005, selon une étude du ministère japonais des Transports et de l’Aménagement du Territoire (MLIT).

Entre le 1er juillet 2004 et le 31 juin 2005, le tarif de l'immobilier résidentiel dans la capitale a progressé de 0,5% et de 0,6% dans le secteur commercial, selon cette étude annuelle. Une croissance qui alimente les espoirs d'un retour à la croissance et de la fin possible de la déflation qui plombe l'économie japonaise depuis plus de sept ans.

Selon le ministère, cette progression s’explique par la croissance de la demande de bureaux et d'appartements de luxe dans le centre de la mégalopole, a expliqué le ministère.
En effet, de nouvelles tours d'habitation, ultra-modernes, voient à nouveau de terre dans des quartiers de la capitale où ne demeuraient plus que des entreprises et des commerces. De gigantesques projets urbains autour de luxueux complexes commerciaux contribuent également à attirer entreprises et particuliers dans les beaux quartiers.
«Ces données sont très positives pour l'économie japonaise. Elles montrent que les sociétés nippones ne sont plus bridées dans leurs investissements par l'interminable déflation », a commenté Junichi Makino, analyste chez Daiwa Securities.
Toutefois, seul Tokyo bénéficie pour l’instant de ce redémarrage. En effet, pour la quatorzième année consécutive, les prix dans le reste du Japon ont décliné. Antre début juillet 2004 et fin juin 2005, il sont ainsi chuté en moyenne de 3,8% dans le résidentiel et de 5% dans le secteur commercial.
En août, une autre étude conduite à partir de données et de critères différents par l'Agence nationale des impôts avait montré les mêmes tendances.

source : batiactu.com

Les arbres monteraient ils jusqu’au ciel?

2005-09-18T09:28:00.000+02:00

Alors, bulle ou pas bulle immobilière ? Eclatement proche ou croissance durable ? doit-on s’attendre à un krach façon 1991 ou à des lendemains qui chantent ? that’s the question…
Selon la FNAIM et le groupe Century 21, la tendance semble au repli en tout cas pour l’ancien… après l'augmentation records de 16,2% l’année dernière. Une pause – mais est–elle vraiment confirmée ? – calmera les esprits et rafraîchira les têtes… Mais pour l’instant nous sommes toujours dans le haut de la courbe.
Les pessimistes diront que cette fois la hausse n’a que trop duré et qu'à monter trop haut le marché partira en vrille. Mais les « les professionnels de la profession », unanimement optimistes nous rassurent… jusqu’à preuve du contraire, ils voient la tendance se poursuivre, peut-être certes un peu moins rapide, mais, disent-il, sans volte-face, s’appuyant sur une demande plus solvable que prévu, stimulée par des taux d’intérêt très bas… et qui le resteront encore pour combien de temps ?
Mais naturellement, C’est le marché qui décidera et le marché, c’est vous! …
source abonim.com

Le boom immobilier va inévitablement se calmer …

2005-09-15T09:56:00.000+02:00

C’est Alan Greenspan qui le dit ! Avant de quitter en janvier prochain la Réserve fédérale, après dix-huit ans à la tête de la Banque Centrale américaine, « l’Oracle de la Fed » a sans doute fait réfléchir de nombreux investisseurs (spéculateurs ?) et consommateurs (futurs pigeons ?) américains un peu trop optimistes. Greenspan, n’étant pas un commentateur lambda mais un créateur de normes économiques (même s’il se trompe il a raison…), il convient de l’écouter… Parmi ses récentes déclarations, voici quelques citations à méditer, qui répondent à une question périodiquement à la une de l’actualité immobilière en France :
« Le rythme des ventes de logements va décliner de ses niveaux historiquement élevés, tandis que la hausse des prix va ralentir et que les prix pourraient même baisser »,
«Le volume de ventes de maisons va baisser par rapport à ces niveaux aujourd'hui historiques, alors que les hausses de prix des maisons vont ralentir et que les prix pourraient même baisser»
« La fin du boom immobilier pourrait induire une augmentation importante du taux d'épargne des ménages, une baisse des importations, et une amélioration concomitante du déficit des comptes courants »
«L'histoire n'a pas été tendre après les périodes prolongées où les primes de risques ont été faibles»
Naturellement, Alan Greenspan parlait des Etats-Unis… Mais vous le savez, quand l’Amérique éternue, c’est l’Europe qui s’enrhume !…
source abonim.com

Dans l’immobilier, l’nternet est incontournable aux Etats-Unis.

2005-09-13T09:33:00.000+02:00

D’après une enquête en 2003 de la NAR (National Association of Realtors),

* 41% des personnes interrogées déclarent qu’ils ont connaissance de la propriété à vendre par un contact avec une agence,
* 16% par une pancarte sur la propriété,
* 7% par les journaux,
* 7% par un ami,
* 7% par un voisin,
* 7% par une personne de la famille,
* 11% directement par Internet.
* 71% complètent leur recherche sur l’internet pour chercher la maison de leurs rêves.

source abonim.com

l’enfer du mal-logement

2005-09-12T15:35:00.000+02:00

Les incendies qui ont causé en quelques mois la mort de près d’une cinquantaine de personnes à Paris, ont de nouveau mis en évidence la grave crise du logement que connaît notre pays et particulièrement en région Île-de-France. Ils exposent au grand jour les conditions de vie extrêmes dans lesquelles ces populations fragiles, dont beaucoup sont issues de l’immigration africaine, sont contraintes de vivre faute d’alternative. Le manque de place et la surpopulation, l’absence d’électricité et d’eau, parfois coupées à l’initiative des propriétaires, la grande vétusté des logements qui se double souvent d’une dangerosité surtout pour les enfants (saturnisme, escalier mal protégé, etc.) sont le lot quotidien de dizaine de milliers de personnes dans la capitale.

À cette situation dramatique, le gouvernement répond par des mesurettes en complet décalage avec l’intensité de la crise. Que valent l’extension du prêt à taux zéro pour les ménages urbains ayant des revenus compris entre 4 000 et 7 000 euros, la revalorisation ridicule des aides personnelles au logement gelées depuis 2003, quand ce sont 900 000 logements à bas coût qui manquent aujourd’hui en France ? Aider les ménages supérieurs à acquérir un logement ne résoudra pas le problème de la pénurie, tout au plus cette mesure contribuera-t-elle à entretenir la spéculation immobilière qui n’avait vraiment pas besoin de ce nouveau coup de pouce ! La seule issue à la crise réside dans la construction de logements adaptés aux ressources des familles. Et l’on ne peut cette année encore être que pessimiste pour l’avenir. 2005 sera « une mauvaise année » pour la construction de logements sociaux en Île-de-France, qui concentre le tiers des demandes hexagonales, affirmait mercredi dernier Stéphane Dambrine, le président de l’AORIF, qui regroupe les organismes HLM de la région. Quant à l’autre réponse gouvernementale, à l’initiative de Nicolas Sarkozy, elle n’en est pas moins inadaptée. La violence en plus. Expulser les habitants du squat de la rue de la Fraternité et de l’immeuble de la rue Tombe- Issoire avec comme « argument » leur sécurité, mais sans se soucier de leur relogement autre que temporaire, traduit une politique à court terme qui n’a d’autre visée que de flatter l’électorat de la droite dure en entretenant l’amalgame : squatters = étrangers = indésirables. Les habitants de ces deux immeubles, dont la majorité avait des papiers en règle, étaient en relation étroite avec les associations. Des discussions existaient avec la préfecture de police et la Ville de Paris en vue d’un relogement. « Si le but était de rendre service aux personnes et non pas de faire de l’agitation médiatique, on agirait en concertation avec les associations concernées », relevait Martin Hirsch, président d’Emmaüs. Mais cela ne semble pas être le souci premier du ministre de l’Intérieur, qui affirmait dimanche dernier que cette politique continuerait. Les habitants de ces squats et immeubles insalubres que nous avons rencontrés disent leur appréhension d’être les prochaines victimes de la vindicte sarkozienne. Ils sont loin de la caricature dépeinte par le premier flic de France et nous racontent leur misère quotidienne, faite de privations et d’humiliations, avec la plus grande dignité. Cyrille Poy

source : l'humanite

Mesures de l’Etat destinées à augmenter l’offre de logement

2005-09-11T10:10:00.000+02:00

L'objectif de l'Etat est de mettre en place des mesures destinées à :
- faire face à la crise du logement,
- lutter contre l'habitat insalubre ( l'insalubrité d'un logement peut être liée à différents faits : existence d'un risque d'intoxication au plomb, menace de ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires...).

Mesures engagées dans le cadre du Plan de cohésion sociale
* En 2005 : mise en chantier de plus de 390 000 logements (niveau de production jamais atteint depuis plus de 20 ans).
* Sur 5 ans : 100 000 logements sociaux locatifs en moyenne seront financés chaque année.

Doublement prévu du nombre de nouveaux logements privés à loyer maîtrisé "conventionnés" (loyer à montant maîtrisé, sous condition de ressources pour le locataire, soit 40 000/an au lieu de 20 000).

Doublement du nombre de logements vacants remis sur le marché grâce aux aides de l'Agence nationale de l'amélioration de l'habitat (ANAH) (soit 20 000 au lieu de 10 000).
Hébergement d'urgence : augmentation prévue de la capacité globale à 100 000 places et du nombre d'hébergements spécifiques des demandeurs d'asile.

Libérer des terrains appartenant au secteur public et associer les collectivités locales pour construire dans les meilleurs délais de nouveaux logements (notamment sur les terrains de Réseau ferré de France ou du ministère de la Défense).

Objectif à Paris : réalisation dans les 18 mois de 2000 logements intermédiaires et 1000 logements étudiants sur les terrains des Batignolles.

Réquisitionner des terrains publics pour créer rapidement 5000 logements d'urgence.

Mise en place d'un nouveau Pacte national pour le logement entre l'Etat et les acteurs du secteur du logement (acteurs HLM, entreprises) :
- accélérer la mise en œuvre du Plan de cohésion sociale,
- étude prévue d'une mesure qui permettrait de fixer une part de logement intermédiaire dans chaque construction nouvelle de plus de 20 logements,
- faciliter l'accession sociale,
- achat de bâtiments collectifs inutilisés pour transformation en résidences sociales: 5 000 places doivent être créées d'ici deux ans.

Mise aux normes des logements qui le nécessitent

Une mesure financière d'urgence a été prise : 50 millions d'euros sont débloqués pour permettre aux gestionnaires des hébergements collectifs d'urgence (centres d'hébergement et de réinsertion sociale, foyers de travailleurs immigrants) de réaliser les travaux de sécurité immédiatement nécessaires

Source: Site du ministere du logement et de l'equipement

le blog de l'immobilier c'est une source continue d'informations dans le domaine de l'immobilier et de l'habitat.

la gestion du patrimoine de l’Etat… 32,8 milliards d’Euro à la clé.

2005-09-08T09:59:00.000+02:00

Selon la mission d'évaluation et de contrôle de la commission des Finances de l'Assemblée nationale «La gestion de son parc immobilier par l'Etat n'est pas satisfaisante». Ce qu’il faut retenir des travaux de la commission des Finances , c’est que l’Etat ne semble pas en mesure de délivrer un bilan précis de son patrimoine immobilier, et qu’il semble bien que notre pays ait «10 ou 15 ans de retard par rapport à ses voisins».Le patrimoine de l'Etat est estimé à 32,8 milliards d'euros, et il apparaît que l’Etat consacre chaque année 2 milliards d'euros pour entretenir ses biens. Pourtant, «une sous-occupation chronique» serait à craindre…Le rapport propose la mise en place d' «un conseil de pilotage» sous la tutelle du ministère du Bugdet, une réforme du service des domaines, et l’instauration des loyers d'occupation pour les ministères. La question des loyers d’habitation pour les ministres avait été traitée antérieurement…source abonim.com

Prix de la location : qui dit plus?

2005-09-07T11:34:00.000+02:00

Finie l'insouciance des vacances, retour au casse-tête du logement citadin. Parmi les villes européennes les plus chères, Londres, la capitale britannique prend la première place, mais Madrid est en cinquième position et Barcelone suit juste derrière.
Selon un récent rapport de la FMAIM (Fédération Nationale des Agences immobilières) réalisé à partir de données enregistrées au premier semestre 2005, Londres serait la ville européenne la plus chère à la location : 35 euros le m2 carré par mois, sans impôts ni autres frais. Elle serait suivie de Rome (21,7 euros), Paris (19,8 euros), Genève (19,4 euros) et Madrid (16 euros).
Barcelone nest pas mentionnée parmi les plus chères mais elle arrive juste dernière la capitale madrilène, avoisinant les 15 euros le m2, selon les quartiers. En dessous de 15 euros, on trouve les villes de Zurich, Berlin, Francfort et Munich ; en dessous de 12 euros : Stockholm, Amsterdam et Bruxelles.
Bonne nouvelle : stagnation des prix à lhorizon
Concernant les deux villes espagnoles, et en commençant par Madrid, Chamberí serait le quartier le plus cher : 19 euros le m2. Dans celui de Salamanca, le m2 coûte 18 euros, 13 dans Moncloa et huit pour San Blas. A Barcelone, il faut compter minimum 13 euros le m2 et plus encore dans les quartiers comme Les Corts, Sarriá, Sant Gervais ou Gracia.
A noter que selon l'UGT (L'Union des travailleurs en Espagne), le prix des logements en Espagne a augmenté 4,5 fois plus que les salaires entre 1998 et 2004 ce qui, comme l'a déclaré le syndicat, vient amplifier les fortes inégalités sociales dans le pays.
Seulement 11,4% d'offre locative
Il faut savoir aussi que parmi les logements disponibles en Espagne, seulement 11,4% sont en location alors quelles représentent 40%, voire plus, en Allemagne, Hollande, Danemark et France.
Globalement, les loyers en Espagne augmentent de 7,8% par an. Toutefois les 12 derniers mois, la FMAIM na enregistré quune hausse moyenne de 3,5% et ne prévoit pas d'augmentation spectaculaire dans les deux villes ces prochains mois. Après une période de hausse des prix continue ces dix dernières années, le marché de limmobilier en Espagne serait-il en train de stagner ?

Source: lepetitjournal.com

Pour une maison achetée, un cochon offert

2005-09-05T11:22:00.000+02:00

Pour séduire les clients, un promoteur immobilier offre un cochon à toute personne achetant une maison. Un drôle de deal digne d'un gag à l'anglaise.
Attention ! C'est une offre exceptionnelle et à durée limitée que propose un promoteur britannique. Pour avoir une chance d'en profiter, il est conseillé de se ruer sans plus attendre sur les nombreuses maisons de luxe qu'il propose à l'achat. Pour une propriété achetée, un cochon offert... Une promotion qui ne se refuse pas ! Les animaux seront dressés pour s'intégrer à la vie de famille. Toutefois, si les propriétaires le souhaitent, ils peuvent placer leur gentil cochon en pension dans une ferme jusqu'à sa transformation en saucisses et en traditionnel bacon.
"Cela change du labrador", explique le promoteur, en soulignant que l'éducation d'un jeune porcin n'était pas plus délicate à mener à bien que celle d'un chiot. Ben voyons !

Source: news.tf1.fr

Hambourg cède ses biens immobiliers

2005-08-25T11:18:00.000+02:00

La ville-Etat allemande espère retirer plus d'un milliard d'euros. Au total, 180 biens sont concernés, qui seront mis sur le marché en plusieurs paquets progressivement jusque fin 2006

Le marché allemand de l'immobilier, sous-évalué comparé à celui d'autres pays européens, est actuellement en cours de consolidation. Entreprises et pouvoirs publics à la recherche d'argent frais ont cédé ces dernières années de grandes quantités de biens, souvent à des fonds d'investissement anglo-saxons.
La plus grosse transaction du genre dans le pays a été finalisée cet été: le groupe d'énergie EON a vendu à Terra Firma sa filiale Viterra, dotée d'un portefeuille de quelque 138.000 logements, pour un montant record de 7 mds EUR.

Selon le site lemoniteur-expert.com

Harmonisation européenne du crédit immobilier ?

2005-08-24T14:01:00.000+02:00

La Commission européenne a publié, vendredi, l'étude de London Economics sur les coûts et avantages d'une intégration des marchés du crédit immobilier en Europe. Le bénéfice net serait de 94,6 milliards d'euros d'ici à 2015.Changement de ton dans les débats sur l'harmonisation du crédit immobilier en Europe. Alors que la défiance prévaut chez les professionnels et les consommateurs vis-à-vis d'une intégration plus forte, Bruxelles publie une étude qui prouve ses avantages. Des mesures en faveur d'une convergence des marchés nationaux de crédit immobilier généreraient, net des coûts de mise en oeuvre, 94,6 milliards d'euros entre 2005 et 2015, soit l'équivalent de 0,89 % du PNB européen prévu cette année. London Economics, chargé de l'étude, considère même « cette estimation comme conservatrice au vu des bénéfices additionnels attendus dans les années suivantes ».Côté bénéfices, ces mesures accéléreraient la consommation des ménages de 0,5 % en 2015, soit de 38,7 milliards d'euros, et le PNB de l'Union de 0,7 %, soit de 85,8 milliards d'euros.

Le seul effet de la convergence des taux de crédits resterait marginal, en raison du peu d'écarts entre les taux déjà pratiqués : ces derniers diminueraient de 47 points de base en 2015 mais n'entraîneraient qu'une amélioration de 0,01 % de la consommation et de 0,1 % du PNB. En fait, c'est la mise à disposition identique dans tous les pays de la palette de produits existants qui porterait cette croissance : sous son seul effet, la consommation augmenterait de 0,4 % et le PNB européen de 0,6 %.Côté coûts, ces mesures nécessiteraient 2,4 milliards d'euros d'investissement en 2005, puis 2,48 milliards d'euros les années suivantes, soit 0,02 % du PNB de l'Union.

ANNE DRIF du site lesechos.fr

L’immobilier s’envole,le nombre des mal-logés aussi

2005-08-22T13:55:00.000+02:00

Plus 181% en Irlande de 1997 à 2004, plus 132% en Grande-Bretagne, plus 125% en Espagne, plus 70% en France pour les logements anciens... les prix de l’immobilier flambent dans le monde entier, à tel point que certains experts craignent l’éclatement d’une bulle spéculative. En France, la flambée de l’immobilier est alimentée par la faiblesse de la construction de logements, et entre autres de logements sociaux, et par la politique d’aide à la pierre menée par les gouvernements successifs depuis plusieurs dizaines d’années.

Cette politique consiste à encourager les classes moyennes à acheter maison ou appartement en sécurisant leur investissement par des remises d’impôts. De proche en proche, des gens de moins en moins riches, des employés et des ouvriers, s’endettent lourdement sur une longue durée (on en est à trente ans) pour acheter un logement qu’ils ne trouvent pas en location, ou à des loyers si près du coût des mensualités des emprunts que cela les incite à sauter le pas. Mais une grande partie de la population n’a de toute façon pas les moyens d’acheter son logement.

Et pour elle, on ne construit que trop peu de HLM. Le nombre de logements sociaux construits par an est passé de 89000 en 1994 à environ 43000 en 1999 et 2000, et il ne s’est pas beaucoup relevé depuis alors que la demande est estimée à plus d’un million de logements et que plus de 3millions de personnes seraient mal logées. Le précédent gouvernement, celui de Raffarin, avait bien annoncé dans son plan dit de cohésion sociale, la construction de 500000 logements sociaux en cinq ans. Mais c’est un chiffre global qui mêle plusieurs types de logements sociaux, dont certains impliquent d’avoir un salaire supérieur à deux fois le smic. Le nombre de HLM construits pour les locataires les moins fortunés a, lui, diminué de 6,5% depuis trois ans.

La pénurie de logements, notamment sociaux, a donc, si on ose dire, encore de beaux jours devant elle, ainsi que la flambée des loyers et la spéculation immobilière qui vont avec.

Selon Pierre LEMAIRE de Lutte Ouvrière

L'immobilier chinois

2005-08-21T13:29:00.000+02:00

Selon peopledaily,le palmarès des immeubles de bureaux en location, publié en 2005 par le CB Richard Ellis, les immeubles de bureaux de Pudong se classent au 43e rang mondial pour atteindre 435,83 USD/m2 par an.

Sur l'anticipation de la hausse rapide des prix de logement et de l'appréciation du RMB, des capitaux étrangers entrent par divers canaux dans le marché immobilier de Beijing et de Shanghai, observe le Rapport 2004 sur l'immobilier et la finance en Chine, publié par la Banque populaire de Chine le 15 août.

Ces fonds empruntent pour l'essentiel quatre voies pour entrer dans le marché immobilier de certaines régions, notamment par des comptes n'appartenant pas à des ménages, précise le Rapport.

Selon une étude menée par le département de marché financier de la banque centrale, la part des capitaux étrangers dans les fonds d'achat de logement est passée de 8,3% au 1er trimestre 2003 à 23,2% au 4e trimestre 2004 à Shanghai.

Selon les chiffres de la succursale de Shanghai de la banque centrale, l'afflux des capitaux étrangers dans l'immobilier de la ville a dépassé 22,2 milliards de yuans (2,74 milliards de dollars US) de janvier à novembre 2004, soit un accroissement de 13,5% par rapport à 2003. Entre autres, 15 milliards de yuans (1,85 milliard de dollars US) sont destinés à l'exploitation immobilière (soit 12,8% du total des fonds à cette fin de l'année) et environ 7 milliards de yuans, à l'achat de logements.

Les logements au fort prix du marché tels que les villas et les appartements ont fait l'objet de cette ruée de fonds étrangers. Durant les deux premiers mois à Shanghai, la superficie et le montant a augmenté de 47,6% et 73% en un an pour les achats de nouveaux logements à un prix unitaire de plus de 11 000 yuans/m² (1 358 dollars/m²) et de 280% et 310% pour les logements secondaires au même prix unitaire.

Le Bureau national de contrôle des devises étrangères a déclaré cette année que la Chine suit de près les spéculations éventuelles au cours de l'entrée des capitaux. L'achat de logement peut être spéculatif, comme par exemple au cas où un étranger achète des dizaines voire une centaine de logements dans une ville côtière.

Le portrait des locataires

2005-08-20T11:01:00.000+02:00

Dans un article paru sur INSEE PREMIERE Christelle Minodier a établi un portrait des locataires. Il ressort qu’au sein du parc de logements loués vides, le secteur libre et le secteur social accueillent des locataires de profils très différents.
Les personnes seules sont surreprésentées dans le secteur libre alors que le secteur social loge davantage de familles monoparentales et de couples avec enfants.
Les milieux sociaux sont plus diversifiés dans le secteur libre tandis que la population du secteur social est majoritairement constituée d'ouvriers et d'employés. Le niveau de vie moyen des locataires du secteur libre est supérieur de 30 % à celui des locataires du parc social mais c'est dans le secteur libre que les niveaux de vie sont les plus dispersés.
Cependant, le secteur social ne loge pas seulement les populations défavorisées mais aussi des ménages ayant des niveaux de vie élevés. Au sein même de ce secteur, les locataires aux revenus les plus modestes habitent majoritairement dans les quartiers les plus pauvres tandis que les locataires plus aisés habitent des quartiers moins défavorisés.
Au 1er janvier 2002, le parc locatif loge 9,7 millions de ménages. La plupart sont locataires en titre d'un logement loué vide, mais on dénombre tout de même 375 000 ménages locataires d'un meublé et 25 000 ménages sous-locataires.
Le parc social (HLM et non HLM - définitions) loge 4,2 millions de ménages.
Sur les 5 millions de ménages habitant le parc locatif privé, 250 000 ménages bénéficient des protections offertes par la loi de 1948 ; les autres - parc locatif " libre " - ont un bail régi par la loi du 6 juillet 1989.

Qu'appelle-t-on habitat indigne ?

2005-08-19T14:11:00.000+02:00

La notion d'habitat indigne recouvre l'ensemble des situations d'habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine; c'est un concept politique et non juridique. Cette notion recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.

L'habitat indigne ne recouvre ni les logements inconfortables, c'est-à-dire ne disposant pas à la fois d'une salle d'eau, de toilettes intérieures, et d'un chauffage central, ni les logements vétustes - notion qui renvoie à l'entretien - ni les logements non " décents " au sens de la loi " SRU " et de son décret d'application du 30 janvier 2001.

Il faut, en effet, bien distinguer les différents modes d'action publique pour lutter contre l'habitat vétuste (au sens le plus général de ce terme).
Quatre modes opératoires différents intéressent l’amélioration de cet habitat privé vétuste, qui concourent à des objectifs communs, mais qui doivent être distingués, car les bases et les effets juridiques, les processus de déclenchement et les modes opératoires sont spécifiques et ne doivent pas être confondus :
_le premier est celui de la loi - code civil, lois bailleurs/locataires - cela concerne notamment la décence
_le second recouvre les moyens de police administrative - cela concerne 'l'indigne"
_le troisième est celui des financements et des actions incitatives
_le quatrième relève du mécanisme des opérations d'aménagement foncier - cela concerne les opérations lourdes de restructuration /ou restauration immobilière.

Le nouveau prêt à 0%

2005-08-18T14:21:00.000+02:00

Le nouveau prêt à 0% vous aide à financer l’acquisition ou la construction de votre résidence principale. Il complète les autres prêts dont vous avez besoin pour réaliser votre projet.Vous ne payez pas d’intérêt sur le montant du nouveau prêt à 0%, ce qui vous permet de rembourser moins chaque mois.Le nouveau prêt à 0% est destiné aux "nouveaux propriétaires". Pour en bénéficier, vous ne devez donc pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.

Renseignez vous, le nouveau prêt à 0% est ouvert à 80% des personnes qui souhaitent devenir propriétaires d’un logement.

Vous pouvez obtenir des informations auprès de votre banque ou établissement de crédit, ou encore auprès de l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de votre département.Des informations sur les différentes possibilités dont vous disposez pour devenir propriétaire sont également disponibles dans votre mairie.

Vivement la retraite

2005-08-17T14:35:00.000+02:00

Les actifs en fin de carrière attendraient la retraite avec impatience, selon une enquête Ipsos réalisée pour le ministère de l'Economie auprès de 1400 personnes âgées de 54 à 59 ans.
Dans quel état d'esprit les Français sont-ils à quelques années de la retraite ? C'est pour répondre à cette question que le ministère de l'Economie a chargé l'institut Ipsos de réaliser une enquête. La réponse ? "Impatience".

Plus d'une personne sur deux compte les jours qui la séparent de la retraite (59% dans le public ; 49% dans le privé). Seuls 7% des salariés redoutent la cessation d'activité, comme 17% des fonctionnaires.Une majorité de l'échantillon se sent pourtant mal informée sur ses droits en matière de retraite (63% dans le privé contre 51% dans le public). Ce sentiment général augmente avec le nombre de bougies sur le gâteau d'anniversaire.

La retraite est d'autant mieux vécue qu'elle est bien anticipée. Et, côté financier, tout va (à peu près) pour le mieux. Les deux tiers des personnes interrogées estiment avoir "suffisamment d'argent pour vivre". Globalement optimistes sur la fin de leur vie active, les actifs nuancent eux-mêmes la quantité des ressources dont ils disposeront, une fois à la retraite.Premier investissement : la pierre. Plus de la moitié des salariés (51%) et près des deux tiers (61%) des fonctionnaires sont propriétaires de leur logement principal. Près d'un salarié sur quatre (23%) et 17% des fonctionnaires sont par ailleurs en voie d'accession à la propriété pour leur logement principal.Outre la résidence principale, plus d'un tiers des salariés (35%) et près de la moitié des fonctionnaires (47%) sont – directement ou par l'intermédiaire de leur conjoint – propriétaires de "biens immobiliers, fonciers ou professionnels". Les fonctionnaires les plus âgés sont même 54% à posséder un autre bien immobilier.

Plus de la moitié des sondés (privé : 52% ; public : 55%) disposent par ailleurs de produits d'épargne à long terme (assurances-vie, obligations, Perp, etc.). Les quinquas interrogés n'ignorent pas que ces bas de laine représenteront une part non négligeable de leur ressources, une fois qu'ils auront quitté le monde du travail. La proportion de détenteurs de tels produits d'épargne s'élève d'ailleurs aux deux tiers (65%) des fonctionnaires les plus avancés en âge.

Par Benoît Méli de www.seniorscopie.com

Un clandestin, ça fait marcher le commerce

2005-08-16T14:51:00.000+02:00

Les immigrés clandestins font marcher l'économie américaine", affirme l'hebdomadaire Business Week, qui est allé à la découverte du monde pas si souterrain des travailleurs illégaux aux Etats-Unis. "Ils sont 11 millions - certains parlent même de 20 millions - à être entrés et à demeurer illégalement aux Etats-Unis, à y vivre, à y travailler et surtout et avant tout à y consommer." Car, note Business Week, les entreprises américaines de la grande consommation, sans états d'âmes, tentent désormais de conquérir ce marché des clandestins, potentiellement énorme. "L'Association nationale de l'immobilier hispanique estime que rien qu'en prêts immobiliers les clandestins représentent un minimum de 60 milliards d'emprunts sur les cinq prochaines années. Et le Pew Hispanic Center, qui est un think tank consacré aux Etasuniens d'origine hispanique, calcule que le revenu moyen d'un ménage de clandestins varie entre 27 000 et 46 000 dollars par an", soit grosso modo entre 1 800 et 3 000 euros par mois. "

"Lui a 30 ans, elle en a 29 ; ils ont deux filles, l'une de 8 ans et l'autre de 2 mois. Ils possèdent un restaurant-mobile dans lequel ils cuisinent des tacos, des empanadas et autres aliments de type tex-mex. Ils sont entrés aux Etats-Unis voilà cinq ans en passant de nuit le Rio Grande. Ils se sont procuré les papiers de base au consulat du Mexique et, avec cela, ils ont obtenu les documents leur permettant de payer leurs impôts et donc d'avoir accès à des emprunts bancaires.

Aujourd'hui, ils gagnent 43 000 dollars par an, ils ont acheté leur restaurant-mobile 11 000 dollars à un vendeur local, ainsi qu'un camping-car de bonne qualité dans lequel ils vivent et qui leur a coûté 70 000 dollars. Ils épargnent le plus possible dans une banque afin de pouvoir s'offrir bientôt une maison.

Un exemple de ce que de tels consommateurs peuvent apporter à l'économie américaine", conclut Business Week, qui plaide donc pour une régularisation massive des clandestins au nom de la bonne santé économique du pays. Cette suggestion n'est pas pour plaire aux néoconservateurs, qui font valoir, raconte Business Week, que "les étrangers illégaux coûtent cher à la sécurité sociale parce qu'ils se font soigner sans pouvoir rembourser, ils coûtent cher aux programmes sociaux parce qu'ils vivent à leurs crochets... "

Un discours, signale l'hebdomadaire, qui ne tient pas face aux faits – "à savoir que les clandestins travaillent beaucoup et gagnent rapidement leur vie, et que la plupart d'entre eux cherchent à s'assurer dès qu'ils le peuvent, ce qui fait d'ailleurs les beaux jours d'une mutuelle comme Blue Cross of California".

Eric Glover

La bulle grossit…

2005-08-15T14:45:00.000+02:00

Quand des acteurs de l’économie mondiale aussi avisés que Alan Greenspan, Président de la banque centrale Federal Reserve, qui se dit préoccupé par le bouillonnement des prix de l’immobilier, ou que Joseph Stiglitz, prix Nobel d’économie, qui déclare être persuadé de la présence d’une bulle immobilière, y vont de leur commentaire alarmiste sur la bulle immobilière, les économistes du monde entier renchérissent sur les probabilités d’éclatement, et sur les conséquences, de ladite bulle immobilière. Les taux d’intérêt historiquement bas et la désaffection boursière des épargnants et les comportements spéculatifs provoquent l’afflux de liquidités monétaires et portent la hausse de l’immobilier.

Si cette spéculation vient à faiblir, la hausse des prix ne pouvant être sans fin, l’endettement des propriétaires enclins à consommer ne sera plus couvert par la valeur théorique de revente de leur bien, et la récession pointera le bout de son spectre.L’exemple des Etats-Unis est significatif : On achète en misant sur une hausse future des prix et le maintien de taux d’intérêt bas. On mise ensuite sur l’effet de la hausse des prix pour surconsommer des biens courants et s’endetter. Une remontée brutale des taux d'intérêt, une baisse soudaine du prix du mètre carré et tout le système s’écroule et déclenche une crise immobilière

Le scénario envisagé d’explosion de la bulle Les banques centrales décident de calmer le jeu et de faire redescendre les prix en relevant progressivement les taux. Face à la hausse des taux d'intérêt, les ménages lourdement endettés à taux variable se retrouvent alors dans une situation financière difficile, voire en situation de quasi-faillite, les obligeant à vendre leur bien dans la précipitation. Faisant alors exploser la bulle.

G. A. © DirectGestion

Des appartements convoités

2005-08-14T15:01:00.000+02:00

Selon le site taiwanInfo, déjà 30 000 personnes sont en compétition pour obtenir le droit d’acheter l’un des 86 appartements du nouveau complexe résidentiel situé non loin de la tour Taipei 101, dans le quartier de Xinyi, ont indiqué des responsables de la mairie de Taipei qui a subventionné le projet immobilier.Il est encore possible de s'inscrire jusqu'au 21 aôut 2005 sur la liste des acquéreurs potentiels de ces logements très convoités pour leur situation exceptionnelle au cœur du nouveau quartier d’affaires de la capitale, couplée à un prix très inférieur aux cours du marché.

En effet, le prix au ping (une unité de surface équivalant à 3,3 m2) des appartements mis en vente n’est que de 150 000 à 160 000 dollars taiwanais, alors qu’il est compris entre 200 000 et 300 000 dollars pour des logements anciens dans le même quartier. On ne s’étonne donc pas que les foules se soient déplacées pour espérer réaliser ce qui s’annonce comme une belle opération immobilière. Les 86 heureux acheteurs seront tirés au sort le 26 août, a précisé la mairie.

La méthode magique pour s’enrichir

2005-08-13T14:28:00.000+02:00

Aux USA, nombre de ménages ont trouvé la parade pour s’enrichir en dormant tranquillement: investir dans l’immobilier . Les prix de celui-ci n’en finissent pas de grimper. Etant donné le mode de financement des logements, l’effet richesse est majeur pour les particuliers sachant que 69% des Américains sont désormais propriétaires de leur logement. Ce qui représente en soi un record mondial.Depuis 1994, le nombre de propriétaires croît d’année en année. A telle enseigne qu’acheter de la pierre est devenu monnaie courante. Une sorte de raccourci pour devenir millionnaire.

Toujours est-il que les Américains ont, par rapport aux Européens, une approche différente de l’immobilier.Il est possible aux Etats-Unis d’acheter sans la moindre épargne préalable en empruntant à 100%. Emprunts qui sont contractés à taux variable et dont la durée s’allonge. La dernière trouvaille consiste à permettre à l’emprunteur de s’engager sur quarante ans en ne payant que les intérêts pendant les quinze premières années. Il existe même des hypothèques qui permettent à celui qui emprunte de changer les règles d’amortissement.

Cette facilité de financement s’explique par le fait que les banques sont garanties par des hypothèques qu’elles peuvent actionner plus facilement qu’en France si le débiteur ne rembourse pas. Même les personnes sans emploi peuvent trouver un crédit; il y a cinq ans, les banques exigeaient un apport personnel de 10%, aujourd’hui 20% des intermédiaires financiers acceptent de financer à hauteur de 100% les acquisitions.

Pour les Américains, acheter de la pierre est un investissement sûr. Les dernières études de l’Association of Realtors montrent que les prix ont augmenté de 12,5% depuis un an pour les logements anciens. Les hausses seraient deux fois plus rapides sur certains marchés notamment en Californie.Les prix de l’immobilier restent aujourd’hui complètement déconnectés des revenus médians des ménages. Une maison coûte en moyenne 202 mille dollars, mais grâce à des taux de crédit historiquement bas, l’endettement des ménages a plutôt reculé depuis deux ans

T.H. de www.tunishebdo.com

Viva Vegas !

2005-08-12T15:09:00.000+02:00

Pour Las Vegas, les records se suivent et se ressemblent: croissance la plus rapide du pays en termes d’emplois (+6,6% par an, avec un chômage inférieur à 4%) et, en ce qui concerne l’Etat du Nevada, croissance économique la plus rapide du pays depuis dix-sept années consécutives. Tout ici est démesuré: la croissance physique de Vegas, dont la superficie a été multipliée par six en trente ans, ou encore le nombre de nouveaux professeurs recrutés l’an dernier: plus de 2 000! «C’est une ville qui devrait peut-être ne pas exister mais qui est bien là, dit Bob Brandt, un agent immobilier. Quelqu’un qui n’a rien peut venir ici et découvrir la richesse de l’Amérique.»

Pour venir, ils viennent: la population a doublé en un peu plus de dix ans, elle frôle les 2 millions d’habitants. La ville brasse, elle ingurgite, elle recrache, aussi: chaque année, plus de 50 000 habitants jettent l’éponge, dégoûtés d’être venus chercher un miracle et d’avoir trouvé un mirage. Sur 100 habitants, seulement 6 sont nés à Las Vegas! Les autres sont souvent jeunes, immigrants ou salariés peu qualifiés attirés par les jobs du tourisme, ou bien retraités, séduits par les 300 jours de soleil par an. Un mélange dynamique… et explosif.

Lorsque les prix de l’immobilier s’envolent sur la côte Ouest, au début des années 2000, des milliers de Californiens réalisent qu’avec les 400 000 ou 500 000 dollars qu’a rapportés la vente de leur maison ils sont les rois du pétrole à Las Vegas, où l’immobilier est beaucoup moins cher. Ils fondent sur la ville comme une nuée de sauterelles. «C’était de la folie pure, se souvient Angel Cooley, une juge du Michigan qui s’est installée ici en 2002. J’avais à peine acheté ma maison pour 175 000 dollars que l’on venait frapper à ma porte en me demandant: "Etes-vous vendeuse? Je vous offre 250 000 dollars." On retrouvait sans cesse des prospectus sur les voitures: "Nous achetons des maisons"; "Nous payons cash"; "Votre prix sera le nôtre".»

En un an, l’immobilier augmente de plus de 50%! Angel, qui n’est pas née de la dernière pluie, se met elle aussi à acheter des maisons, cinq ou six au total. Elle a peu d’économies, mais avec des emprunts où il suffit de verser 5% de la valeur totale, voire même 0%, qui pourrait résister? Si elle liquidait tout aujourd’hui, Angel estime qu’il lui resterait en poche 1 million de dollars de plus-value.

Bob Brandt, l’agent immobilier, s’est lancé dans la même course et estime lui aussi pouvoir tirer 1 million de dollars de ses propriétés… s’il les vend. Bob est bien placé pour savoir que le marché s’est calmé: chargés des reventes au Siena, un complexe de 2 000 maisons à l’extrême ouest de la ville – à droite de la route, une Toscane surréelle avec cyprès et gazon vert, à gauche, le désert pur et brut –, il a vu plus d’un propriétaire endetté le supplier de vendre sa maison à n’importe quel prix. Mais Bob ne panique pas. Vegas est un tel paradis, explique-t-il, que les habitants continueront à affluer. Angel, elle, attend que l’est de la ville commence à s’embourgeoiser pour investir. Beaucoup se refusent à croire à l’imminence d’un krach. Les autres n’en ont pas peur. Après tout, nous sommes dans le Wild West! «On a trop construit? Et alors? On va faire faillite? La belle affaire!» s’exclame Bill Thompson, le professeur. Il renvoie à une couverture de «Life Magazine» bardée d’une question angoissante: «A-t-on trop construit à Las Vegas?» C’était… en 1985.

Selon Philippe Boulet-Gercourt du nouvelObservateur

L'achat immobilier face aux régimes matrimoniaux

2005-08-11T15:38:00.000+02:00

Avant de mener à bien une acquisition immobilière, les couples mariés ont tout intérêt à se pencher sur les incidences patrimoniales de leur contrat de mariage. En effet, le régime matrimonial qui découle du contrat précité, régit le partage des biens éventuellement possédés par chacun avant leur noce, ainsi que ceux qu'ils achèteront ou dont ils hériteront par la suite. Si cette considération peut paraître abstraite pour nombre de jeunes mariés, elle n'en est pas moins à l'origine de douloureuses désillusions patrimoniales. Car, c'est au moment de la séparation du couple, pour cause de rupture de la vie commune, d'abandon de famille ou de décès que les conséquences de ce choix initial apparaissent.

Quoiqu'il en soit, si les époux ne veulent rien décider au sujet des modalités de disposition de leur patrimoine immobilier, la loi le fait à leur place. Elle leur impose le régime de la communauté légale réduite aux acquêts où l'acquisition, la vente, la donation, la mise en location d'un immeuble acheté en commun ne peut être décidée qu'avec le consentement du conjoint.

A l'opposé, si les époux veulent définir eux-mêmes leur régime matrimonial, les possibilités d'aménagement sont des plus variées. Par exemple, en optant pour le régime de la séparation de biens, chacun gère son propre patrimoine en toute autonomie, sans avoir une quelconque autorisation à demander au conjoint. Enfin, au terme du mariage, ce sont encore les règles spécifiques à chaque régime matrimonial qui s'appliquent.

En cas de divorce, de séparation ou de décès, les biens immobiliers du ménage sont répartis entre l'ex-époux ou l'ex-épouse, le veuf ou la veuve, les ascendants et ou les descendants, enfants légitimes et ou enfants naturels, selon des modalités qu'il est recommandé de ne pas ignorer.

Etienne Langevin du site seloger.com

Recherche villa désespérement

2005-08-10T15:24:00.000+02:00

C'était une maison ordinaire, « dans son jus » comme on dit, avec pour seul charme sa situation, il est vrai exceptionnelle, sur les hauteurs de Saint-Tropez, vue plongeante sur la mer. Un marchand de biens local, qui préfère prudemment conserver l'anonymat, l'a dénichée cet hiver avec l'idée de la démolir pour la reconstruire au goût du jour, puis de la louer, voire de la vendre. Mais une fois la baraque à moitié à terre, le voilà contacté par un client impatient. « Je vous la vends cet été, quand elle sera terminée », promet le marchand. « Non, je la veux comme ça et tout de suite », insiste l'acheteur. « Dans cet état, c'est plus cher », tente notre investisseur avisé. « En quinze jours, j'ai fait 230 000 euros de plus-value », confie-t-il aujourd'hui, avec un sourire satisfait.

Caprice de milliardaire ? Devenir propriétaire sur la minuscule commune de Saint-Tropez, ou sur Ramatuelle - où s'étirent les 4,7 kilomètres de plage de Pampelonne - et ses hauteurs truffées de villas plus ou moins ostentatoires, relève carrément de la gageure. C'est qu'ici, même pour les portefeuilles très garnis, il est difficile de trouver des propriétés à vendre et quasi impossible de tomber sur un terrain constructible. Les étendues vierges sont farouchement protégées par un plan d'occupation des sols (POS) draconien.

Ici, c'est bien sûr la qualité du site et des constructions qui fait le prix des maisons, mais surtout leur rareté. « Ce sont les acheteurs qui viennent nous voir, pas les vendeurs, explique Olivier Le Quellec, enfant du pays et agent immobilier prospère, le meilleur carnet d'adresses de la presqu'île. Les acheteurs sont de plus en plus impatients : ils veulent se faire plaisir tout de suite. Ça se paie. »

Ici, rien ne se passe donc comme ailleurs, c'est-à-dire par petites annonces, mais plutôt par l'intermédiaire des réseaux. Le Quellec, beau gosse bronzé à l'allure de « jet-setteur », passe, l'air de rien, ses journées à la plage, sur les terrains de tennis, sur les bateaux ou dans les dîners chics, tentant de convaincre des propriétaires réticents. On peut le comparer à un antiquaire, ou à un marchand d'art, qui a en tête les caprices de ses clients et traque pour eux la perle rare.

Inflationniste depuis 1997, le marché de l'immobilier tropézien a encore franchi des sommets cette année. Il faut compter entre 10 000 et 15 000 euros le mètre carré pour un appartement bien placé dans le village. Dans le secteur du Capon, une propriété de 600 mètres carrés sur un parc de 1 hectare vient d'être vendue 18 millions d'euros. On dit aussi que la fille de Boris Eltsine a déboursé 24 millions d'euros pour s'offrir une villa au-dessus de la plage des Salins. On avance même le chiffre fou de 43 millions d'euros pour une vaste propriété en bord de mer, située dans le fameux « Triangle d'or » compris entre les secteurs du Capon, du Pinet et de la Moutte. Heureusement, il est encore possible, mais si, mais si, avec un tout petit budget (compter quand même 1,5 million d'euros) de dénicher une maisonnette. Evidemment à restaurer.

Les clients de ces folies sont pour pour la plupart anglais, belges, néerlandais, souvent industriels ou hommes d'affaires, rarement issus de la jet-set, contrairement aux idées reçues.

Catherine Lagrange du site Lepoint.fr

A savoir : Bulle immobilière

2005-08-09T15:58:00.000+02:00

Bulle: état du marché dans lequel «la seule raison pour laquelle le prix est élevé est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix», selon la définition du prix Nobel d'économie américain Joseph Stiglitz.

Le précédent de 1991:
Après presque dix ans de hausse sans interruption, la bulle immobilière a éclaté en 1991. En France, même si les effets macro-économiques ont été limités, la purge du secteur a duré jusqu'en 1998. Au Japon, l'effondrement de l'immobilier a plongé le pays dans une crise économique sans précédent.

Actualité immobilière:

Tokyo: la ville la plus chère
avant Osaka (2e), Londres (3e), Moscou (4e) et Séoul (5e). Paris arrive en 12e position. Elle était classée à la 17e place en 2004. Classement des villes aux loyers les plus chers du monde en 2005, selon Mercer HRC.
L'Irlande flambe

Classement des plus fortes hausses de l'immobilier entre 1997 et 2004 : Irlande (+ 181 %), Afrique du Sud (+ 168 %), Grande-Bretagne (+ 132 %), Espagne (+ 125 %) et Australie (+ 110 %).
Selon l'hebdomadaire britannique The Economist.
+ 70 % en France
Selon l'Insee, c'est la progression du prix des logements anciens entre 1998 et 2004. Depuis 2002, la hausse serait plus forte en province qu'en Ile-de-France. A Paris, le prix des appartements a doublé en sept ans, soit une hausse annuelle de 14,5 %.

«Il semble qu'il y ait, au minimum, des signes de bouillonnement sur certains marchés locaux où les prix semblent avoir grimpé à des niveaux insoutenables.»

Alan Greenspan, président de la Réserve fédérale américaine

les atouts de la vente sur plan

2005-08-08T15:43:00.000+02:00

Parier doublement gagnant en cette période d'accélération de hausse des prix immobiliers, c'est ce que fait assurément l'acquéreur d'un logement non encore construit. Au terme d'un parcours balisé et sécurisé, le futur propriétaire prend possession d'un logement taillé à sa mesure, et ce, à des conditions de prix plutôt favorables.

Au 1er trimestre 2004, selon les observations de l'ADIL , les résultats du début d'année confirment l'excellente santé du marché du logement neuf observée en 2003. Les prix continuent à grimper de façon très soutenue quasiment partout. A l'exception du Val-de-Marne et de la Seine-et-Marne, tous les autres départements de la région connaissent en ce début d'année une véritable flambée des prix. Les hausses varient entre 6 et 19% en un an, et contredisent toutes les prédictions de stabilisation. Les prix continuent à augmenter fortement à Paris. Ils frisent les 6 300€/m², enregistrant ainsi une hausse de 13% sur un an.

La vente sur plan ne permettrait-elle pas d'acheter du neuf, moins cher que le neuf ? A supposer que la hausse des prix persiste, en achetant aujourd'hui un logement livrable dans 12 mois, un futur propriétaire peut espérer économiser jusqu'à 19 % (voir plus haut) par rapport au prix qu'il risquerait de devoir payer pour acquérir un logement comparable livré clé en main... En tout état de cause, pour ceux qui prennent aujourd'hui possession de leur logement acheté sur plan, la hausse soutenue des prix à pour conséquence de gommer une bonne part du surcoût inhérent aux constructions neuves lié aux labels dont elles sont assorties.

Rappelons que ces labels garantissent l'emploi de matériaux de construction à haut niveau de fiabilité et la maîtrise des dépenses de consommation d'énergies. Le label QUALITEL est attribué en fonction des indications fournies par le maître d'œuvre, relativement à la conception technique de la construction. Il porte sur la lutte contre les nuisances sonores, l'isolation thermique et les économies d'énergies, la plomberie et la robinetterie, l'équipement électrique ainsi que les murs et la toiture. Quant au label QUALIBAT, créé à l'initiative de maîtres d'ouvrage, d'entrepreneurs et d'architectes, il fournit au client une information sur le sérieux de l'entreprise à laquelle il s'adresse.

Selon Etienne Langevin du site seloger.com

Discrimination immobilière

2005-08-07T16:16:00.000+02:00

SOS Racisme a relancé la procédure judiciaire contre l'Office municipal de tourisme (OMT) d'Agde (Hérault), accusée de s'être rendue coupable de discriminations raciales à l'encontre de personnes d'origine maghrébine à la recherche d'un logement, a annoncé jeudi l'association. Selon SOS racisme, «un système élaboré de discriminations raciales s'était mis en place» dans la commune d'Agde, sur «la base de la constitution d'un fichier des agences selon leurs critères 'raciaux»', avec la complicité des professionnels de l'immobilier et de l'OMT.

Le 5 août 2003, SOS Racisme avait saisi le procureur de la République du TGI de Béziers (Hérault) d'une plainte relative à ces faits, mais celle-ci a été classée sans suite par le procureur. «Cette décision est totalement extraordinaire parce qu'on est quand même dans un cas typique où toutes les preuves sont présentes», a déclaré le président de SOS Racisme, Dominique Sopo à l'Associated Press. «Les agences immobilières étaient répertoriées sur des listes à l'OMT en disant 'n'envoyez pas chez nous des personnes d'origine maghrébine ou avec des noms à consonance maghrébine'.» «Ces fichiers existent, ils ont été saisis par la justice, et il y a une reconnaissance des faits par les personnes impliquées», a-t-il noté, estimant que le classement sans suite de la plainte «semble relever davantage d'une décision politique», et non «des faits et du droit».

L'association a donc décidé de délivrer une citation directe devant le tribunal correctionnel de Béziers à l'encontre de la responsable des réservations à l'OMT d'Agde ainsi qu'à l'encontre de l'OMT en tant que personne morale. «Il n'est pas admissible qu'un système de discriminations d'une telle gravité et d'une telle élaboration reste impuni», a souligné Dominique Sopo, rappelant qu'à l'heure actuelle, «plusieurs dizaines» de cas de ce type sont en cours de procédure judiciaire.

Dans une affaire présentant des similitudes avec celle d'Agde, la gérante d'une agence immobilière, accusée d'avoir pratiqué une discrimination réclamée par des propriétaires ne voulant pas louer à des étrangers ou supposés tels, a été condamnée mercredi par le tribunal correctionnel de Toulouse à huit mois de prison avec sursis et 8.000 euros d'amende. Pour SOS racisme, ce jugement «est en partie positif parce qu'il y a une reconnaissance par le tribunal des faits de discrimination, et parce que la peine prononcée est quand même d'une certaine lourdeur».

Mais l'association a déploré que la fermeture administrative durant quelques mois de l'agence requise par le ministère public n'ait pas été suivie par le tribunal. «Cela aurait servi d'avertissement extrêmement sérieux à tous les gérants d'agences immobilières tentées de se lancer dans des pratiques discriminatoires», a noté mercredi Dominique Sopo. AP

Selon le nouvel Observateur

Logement de fonction

2005-08-06T16:51:00.000+02:00

C'est un logement attribué à un salarié dans le cadre de son contrat de travail. Cette mise à disposition ne peut en aucun cas s'assimiler à un bail, même s'il est effectué une retenue sur le bulletin de paye pour avantage en nature. Les seules dispositions applicables sont celles du code du Travail et de la convention collective applicable. Concernant sa salubrité, s'appliquent les dispositions du code de la santé Publique.

L'employeur doit un logement fourni et remis périodiquement en bon état ; les charges locatives et de copropriété lui incombent, et souvent le contrat de travail met également à sa charge les fournitures d'eau, gaz et électricité et même la taxe d'habitation. Des dispositions particulières concernent les congés lorsque le remplacement du salarié implique nécessairement l'occupation totale ou partielle par le remplaçant du logement de fonction. A la cessation du contrat de travail, le salarié doit libérer le logement sous un délai de trois mois.

Selon le site universimmo.com

Difficultés d’accès au logement

2005-08-05T16:25:00.000+02:00

Différents facteurs entrent en jeu:
- Les structure d’hébergement sont saturées, faute de solution de relogement à la sortie.
- Les mesure pour écarter les sans abris des centres se banalisent : persistance des arrêtés anti-mendicité, pénalisation de la fraude aux transports en commun, renouvellement du mobilier urbain pour empêcher le stationnement prolongé, durcissement des services de sécurité …
- Les sans abris décédés dans la rue sont en grand nombre : 100 en Ile de France, dont 60 à Paris chaque année selon les pompiers (pas de données nationales).

La précarité du logement se traduit par le développement de l’errance urbaine familiale, marquant un nouveau pallier : hébergements institutionnels temporaires type hôtels et foyers, hébergements privés précaires, squats, camping, installations irrégulières de caravanes, prémisses de bidonvilles. Autre signe: le surpeuplement accentué, manifestation directe mais peu visible de la crise du logement, est massif, et négligé des politiques publiques.

Pour combattre cette situation catastrophique des politiques publiques ont été mis en place. Néanmoins, elles s'avèrent rapidement limitées. Par exemple, les accords collectifs départementaux ne réservent que 3 à 6% des attributions de logements sociaux aux ménages démunis, érigeant de nombreux seuils et règles d’exclusion pour limiter les ayants-droits. Le numéro départemental unique de demande HLM ne prend pas en compte l’ancienneté de la demande et les raisons de refus d’attribution sont rarement justifiés alors que le traitement du saturnisme infantile ne prévoit même pas de relogement …

Cette absence de vision sociale de la politique gouvernementale se révèle donc inopérantes voire aggravantes pour les ménages modestes ou pauvres.

Source: novopress.info

Borloo encourage à construire vite et moins cher

2005-08-04T16:30:00.000+02:00

Dans le cadre de son plan de cohésion sociale, le ministre du Logement Jean-Louis Borloo a lancé un appel à candidatures pour des logements « CQFD », à Coût, Qualité, Fiabilité et Délais maîtrisés. Un appel à projets qui s’adresse aux entreprises, aux industriels et aux maîtres d’œuvre. « Expérimenter de nouveaux modes constructifs permettant de fournir une réponse aux nouveaux besoins de production de logements », tel est l’objectif de cet appel à candidatures, lancé en partenariat avec l’Union sociale pour l’Habitat et l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU).

« Comment produire des logements diversifiés, durables, répondant à des exigences de qualité environnementale et urbaine, dont les délais de réalisation seront réduits et les coûts de construction et les charges de fonctionnement seront maîtrisés? C'est l'enjeu de l'appel à propositions CQFD », explique le ministère.Procédés constructifs dits traditionnels, procédés d’assemblage industriel ou modules tridimensionnels préfabriqués en usine… toutes les propositions seront étudiées.

« Les critères de sélection seront centrés sur les délais de réalisation, sur le coût et sur la qualité architecturale », indique encore le ministère. Les propositions devront être déposées le 31 octobre 2005 pour une publication des résultats en décembre. Cet appel à propositions s’inscrit dans le cadre du plan de cohésion sociale du ministère présenté en 2004 visant la rénovation des centaines de quartiers et la construction de 500.000 logements sociaux en cinq ans.

Selon S. G. du site www.batiactu.com

Premier producteur mondial de villes

2005-08-01T13:47:00.000+02:00

Selon Cyrille Poy de l'Humanité, il n’y a pas que dans le domaine du textile que la Chine défie le « reste du monde », selon l’expression qu’utilisent les Chinois pour désigner tout ce qui n’est pas l’empire du Milieu. À partir de 1978, date de la politique d’ouverture mise en place par Deng Xiaoping, le pays qui vivait aux champs est entré dans une frénésie de construction urbaine inégalée. En quelque vingt-cinq ans, le taux d’urbanisation a plus que doublé, passant de 17,92 % à plus de 40 %. Le nombre de villes, de 136 en 1949, est passé à plus de 660, dont une quarantaine de plus d’un million d’habitants, et trois autour de 15 millions (Pékin, Shanghai et Chongching).

Rem Koolhass, qui construit actuellement la tour de télévision CCTV à Pékin, s’amusait déjà il y a quelques années de la productivité des architectes chinois, 3 000 fois plus efficaces en termes de mètres carrés construits que leurs homologues européens. « La Chine est un marché plus qu’actif pour l’immobilier », assure Fabrice Delaneau, directeur général de Prestige Property, société d’investissement spécialisée dans l’immobilier de luxe. Selon lui, « près de 70 % de la production mondiale de béton est absorbée par le pays, et 30 % coulée à Pékin. Aujourd’hui les Chinois construisent en acier, car ça va plus vite. La montée en flèche ces derniers mois au niveau mondial des prix de ce matériau n’est que la traduction de leur nouvelle affection ». Pour certains économistes, la Chine est responsable depuis trois ans, pour moitié, de la hausse des matières premières, dont le pétrole.

Compromis de vente: définition

2005-07-31T16:56:00.000+02:00

C'est l'une des deux formes, avec la promesse de vente, de l'avant-contrat de vente d'un bien immobilier. Le compromis de vente est également appelé promesse synallagmatique, par opposition à promesse unilatérale. Il doit être rappelé que la nécessité d'un avant-contrat est commandée par trois facteurs importants : - le délai pour obtenir un certificat d'urbanisme à jour, sans lequel la conclusion de la vente n'est pas envisageable ; - la nécessité de purger le droit de préemptionde la ville ; - le cas échéant l'incertitude chez l'acquéreur d'obtenir son financement.

Ces trois incertitudes donnent lieu à l'insertion dans l'avant-contrat de conditions suspensives. Le compromis de vente est la combinaison d'une promesse de vente et d'une promesse d'achat ( à ne pas confondre avec une offre d'achat, encore qu'une offre d'achat acceptée équivaut à un compromis de vente).

Il peut être établi sous seing privé mais doit être publié. Le fait de ne pas l'enregistrer n'entraîne pas sa nullité. Il est en général accompagné d'un versement (entre les mains d'un séquestre sauf pour les amateurs de roulette russe…) qui tient lieu d'indemnité d'immobilisation, arrhes, dédit ou acompte suivant la façon dont l'acte est rédigé. Au contraire de la promesse de vente qui nécessite une levée d'option de la part de l'acquéreur, la levée des conditions suspensives rend la vente parfaite sans autre formalité.

Les parties ne peuvent se dégager que d'un commun accord, ou dans des conditions qui auront été fixées dans l'acte (dédit ou clause pénale notamment). A moins que la régularisation de l'acte ne puisse avoir lieu du fait du vendeur, le versement effectué à la signature du compromis devient acompte sur le prix et reste définitivement acquis à ce dernier. En application de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), un droit de rétractation ou délai de réflexion – suivant que l’acte a été établi sous seing privé ou devant notaire – de 7 jours existe pour tous les types de logements neufs ou anciens.

Les taux des prêts immobiliers en baisse

2005-07-30T11:00:00.000+02:00

Selon des chiffres publiés récemment par la Banque centrale européenne (BCE), les taux d'intérêt proposés en zone euro pour l’achat de logements privés ont continué de baisser.
Les taux pour les prêts immobiliers d'une durée initiale de 5 à 10 ans ont ainsi reculé pour atteindre 4,39% en moyenne en février dernier, contre 4,43% le mois précédent, 4,49% en décembre et une moyenne de 4,74% au cours du deuxième semestre 2004.
Les taux d'une maturité allant jusqu'à un an sont passés à 4,62% en février contre 4,66% en janvier et 4,72% en décembre. Ceux d'une maturité de 1 à 5 ans sont restés inchangés en février à 4,45% et ceux d'une maturité supérieure à 5 ans ont baissé en moyenne à 4,76% contre 4,79% en janvier et 4,83% en décembre.
Dans un rapport conjoncture, l'institut a jugé que «le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt» dans la zone euro est l'une des principales causes de «la forte dynamique des prix de l'immobilier dans plusieurs régions» de la zone.

PROTECTIONS DES ACQUEREURS CONTRE LES TERMITES

2005-07-29T16:34:00.000+02:00

Loi no 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages (1) NOR : EQUX9701897L
l'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,
Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :

Article 1er
Les dispositions de la présente loi définissent les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments.

Article 2
Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. La déclaration incombe au syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes des immeubles soumis aux dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Article 3
Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.
En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés par les termites sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.

Article 4
Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions dans lesquelles sont faites les déclarations prévues aux articles 2 et 3 ainsi que les sanctions dont sont passibles les personnes physiques ou morales qui n'ont pas satisfait à l'obligation de déclaration ou à l'obligation d'incinération ou de traitement des bois et matériaux contaminés. Il fixe en outre les mesures de publicité de l'arrêté préfectoral prévu à l'article 3.

Article 5
I. - L'intitulé du titre III du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé : " Chauffage et ravalement des immeubles. - Lutte contre les termites ".
II. - Ce même titre est complété par un chapitre III ainsi rédigé :
" Chapitre III
" Lutte contre les termites
" Art. L. 133-1. - Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
" Les propriétaires justifient du respect de cette obligation dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
" Art. L. 133-2. - En cas de carence d'un propriétaire et après mise en demeure demeurée infructueuse à l'expiration d'un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d'office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.
" Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière de contributions directes.
" Art. L. 133-3. - Un décret en Conseil d'Etat fixe les sanctions dont sont passibles les propriétaires, personnes physiques ou morales, qui n'ont pas satisfait aux obligations du présent chapitre. "

Article 6
I. - Il est inséré, après le 1o ter de l'article 1er de la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales, un 1o quater ainsi rédigé :
" 1o quater De défense et de lutte contre les termites ; ".
II. - Au premier alinéa de l'article 12 de la même loi, après la référence : " 1o ter ", est insérée la référence : " , 1o quater ".

Article 7
I. - Le chapitre II du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 9 ainsi rédigée :
" Section 9
" Protection contre les insectes xylophages
" Art. L. 112-17. - Les règles de construction et d'aménagement applicables aux ouvrages et locaux de toute nature quant à leur résistance aux termites et aux autres insectes xylophages sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces règles peuvent être adaptées à la situation particulière des départements d'outre-mer. "
II. - A l'article L. 152-1 du code de la construction et de l'habitation et dans le premier alinéa de l'article L. 152-4 du même code, après la référence : " L. 111-9 ", est insérée la référence : " , L. 112-17 ".

Article 8
En cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.
Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'état parasitaire.

Article 9
Les fonctions d'expertise ou de diagnostic sont exclusives de toute autre activité de traitement préventif, curatif ou d'entretien de lutte contre les termites.

Article 10
Le 3 du I de l'article 199 sexies D du code général des impôts est complété par une phrase ainsi rédigée :
" Il en est de même pour les travaux initiaux de prévention et de lutte contre les termites et les autres insectes xylophages, ainsi que pour leur renouvellement. "
La présente loi sera exécutée comme loi de l'Etat.
Fait à Paris, le 8 juin 1999.

PLAN D'OCCUPATION DES SOLS

2005-07-28T16:33:00.000+02:00

Le plan d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme communal à caractère réglementaire. Elaboré sous l'autorité du maire, il fixe les règles générales d'utilisation des sols qui s'imposent à tous.
Le POS établit:

-La protection ou la sauvegarde des espaces naturels (agriculture, sites, forêts, etc.)

-L'organisation des milieux urbains, en définissant notamment la destination des constructions, les formes urbaines et les densités applicables aux terrains

-La définition complète des droits attachés à chaque terrain.

PERMIS DE DEMOLIR

2005-07-27T16:32:00.000+02:00

Avant de démolir un bâtiment, il convient de déposer auprès de la mairie un permis de démolir. Toutefois, ce permis n'est pas nécessaire s'il s'agit de démolir des constructions édifiées à titre précaire, des bâtiments frappés d'alignement ou des édifices menaçant de ruine.Cette déclaration permet en particulier de signaler la disparition de la construction aux services fiscaux, ce qui évite de payer la taxe foncière du bien démoli...

PERMIS DE CONSTRUIRE

2005-07-26T16:32:00.000+02:00

Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire avant une opération de construction Elle est délivrée par le maire lorsque la commune est dotée d'un POS (Plan d'Occupation des Sols), ou par l'état dans le cas contraire.

Le demandeur peut être soit le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit une personne justifiant d'un titre l'autorisant à construire sur le terrain , soit une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

La dépôt de permis de construire se présente sous la forme d'un dossier plus ou moins complexe, et doit comporter trois types d'éléments:

- La demande de dépôt,. Il s'agit d'un imprimé qui doit préciser l'identité du demandeur, la situation et la superficie du terrain, la nature et la destination projetées, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, qui est tenu de doit respecter les règles d'urbanisme.

- Des plans, qui définissent le projet architectural. Ils comprennent le plan de situation du terrain, le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, ainsi que le plan des façades.

- Des pièces complémentaires, diverses, qui varient en fonction de la qualité du demandeur, de la localisation du terrain, de la destination du projet, et de la fiscalité qui lui est applicable.

La durée de l'instruction est au minimum de deux mois. Elle peut être majoré dans certains cas, en fonction des différents services concernés par l'instruction du dossier.

Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de sa délivrance ou si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Sa prorogation pour une année peut être demandée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité.

Nota: une fois un permis de construire obtenu, il convient de le faire constater par voie d'huissier. Un délai de recours des tiers, au minimum de deux mois, doit alors être écoulé avant que le permis de construire obtenu ne devienne effectif.

Certaines constructions ou rénovations sont exemptées de permis de construire, mais doivent néanmoins faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux.Il s'agit notamment des travaux de ravalement,ainsi que des constructions d'une surface inférieure ou égale à 20 m², annexée à un bâtiment (décret du 14 mars 1986).

LOI CARREZ

2005-07-25T16:31:00.000+02:00

L'application de la loi Carrez au calcul des surfaces est obligatoire depuis mai 1997 pour les transactions effectuées par les agences, les services immobiliers notariaux, les ventes aux enchères à l'amiable et judiciaire. Cette loi conduit à réaliser un métrage qui, s'il peut être effectué par le vendeur, peut être confié à un professionnel, qui pourra alors garantir le metré.
Loi n° 96.1107 du 18 décembre 1996 (JO du 19 décembre 1996) relative à la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite "Loi carrez"
Art. 1 - L'article 46 de la loi n 65.557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :
Art. 46 - Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédée, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Dans le premier alinéa de l'article 43 de la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : " et 42" sont remplacés par les mots " 42 et 46 ".
Art. 2- La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer et à Mayotte.
Art. 3- La présente loi entre en vigueur au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n'est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.
Décret n° 97.532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété.
Art 4 - Il est inséré dans le décret du 17 mars 1967 susvisé, après l'article 4, trois articles ainsi rédigés : Art. 4-1 - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Art. 4-2- Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.
Art. 4-3 - Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'actesigné ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.
Art. 2 - Dans le deuxième alinéa de l'article R. Il1.2 du Code de la construction et de l'habitation, le mot " ébrasements " est remplacé par le mot " embrasures ".
Art. 3 - Le présent décret est applicable dans les territoires d'outremer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.
Art.4 -Le garde des Sceaux, ministre de la Justice, le ministre de l'Equipement, du Logement, des Transports et du Tourisme, le ministre délégué à l'Outre-mer et le ministre délégué au Logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

LOI BESSON

2005-07-24T16:31:00.000+02:00

La loi Besson s’adresse à toute personne physique souhaitant investir dans un logement neuf destiné à être loué pendant neuf ans au minimum.
Pour un logement neuf, cette loi permet de déduire, dans la limite d'un plafond de 70 000 Francs par an :
65% du montant investi de ses revenus imposables pendant 15 ans, de la manière suivante :
8% par an, pendant 5 ans (40%)
2.5% par an, pendant 10 ans (25%)
Une déduction forfaitaire de 6% est prévue sur les revenus locatifs pendant la période d'amortissement. Au delà de la période d'amortissement la déduction forfaitaire de 14% (régime général) est applicable.

Pour un logement ancien, un abattement forfaitaire de 25% sur les revenus fonciers est applicable pour les logements anciens entrant dans le cadre de la loi Besson, au lieu de 14% dans le régime de droit commun.

Conditions pour bénéficier de la loi Besson
La location doit être consentie à des personnes extérieures à la famille, pour un montant mensuel plafonné en fonction de la zone du logement. Par ailleurs, les locataires doivent être soumis à des conditions de revenus. Il convient donc de distinguer :
1) Quatre zones: I, Ibis, II, III. Elles sont définies par l’arrêté du 29 mars 1999.
2) Le montant des loyers, qui doit être inférieur à un plafond déterminé selon la zone, pour le neuf et pour l’ancien
3) Le plafonds annuels de ressources des locataires

1) Quatre zone, définies par l’arrêté du 29 mars 1999.
Arrêté du 29 mars 1999
(J.O. DU 30 MARS 1999 Le secrétaire d'État au logement et le secrétaire d'État au budget,
Vu le code général des impôts, et notamment les articles 2 duodecies et 2 terdecies de l'annexe III audit code :
Vu le décret no 99-244 du 29 mars 1999 pris pour l'application de l'article 31 du code général des impôts et relatif aux locations de logements intermédiaires,
Arrêtent :
Les zones mentionnées aux articles 2 duodecies et 2 terdecies de l'annexe III au code général des impôts sont définies comme suit :
- La zone I bis est composée de Paris et de ses communes limitrophes. Ces communes sont :
Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes ;
La zone I est composée des communes appartenant à la zone I figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 relatif au classement des communes par zones géographiques, à l'exception des communes mentionnées au 1 du présent arrêté ;
- La zone II est composée des communes appartenant à la zone II figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 précité ;
- La zone III est composée des communes situées en France ou dans les départements d'outre-mer qui ne sont pas comprises dans les zones I bis, I ou II.

2) Plafond des loyers
Pour les baux conclus en 1999, le montant des loyers par zone est le suivant :
Dans le neuf :
75 F/M² en zone I bis
65 F/M² en zone I bis
50 F/M² en zone II
45 F/M² en zone III
Dans l’ancien :
65 F/M² en zone I bis
55 F/M² en zone I bis
35 F/M² en zone II
30 F/M² en zone III

3) Plafonds Annuels de Ressources des locataires
Pour les Baux conclus en 1999, le plafonds de ressource des locataires est le suivant :
Personne seule
115.000 F en Ile de France 96.000 F en province
Couple marié
189.000 F en Ile de France
147.000 en province
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
227.000 F en Ile de France
176.000 F en province
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
271.000 F en Ile de France
213.000 F en province
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
321.000 F en Ile de France
250.000 F en province
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
361.000 F en Ile de France
282.000 F en province
Majoration à partir du cinquième enfant
+41.000 F en Ile de France
+ 32.000 F en province

IMPOTS LOCAUX

2005-07-23T16:30:00.000+02:00

Les impôts locaux sont dus au titre de locataire ou de propriétaire, sur les constructions ou sur les terrains à bâtir. Ces impôts sont perçus par les collectivités territoriales. Ils comportent : La taxe d'habitation La taxe d'habitation est due par l'occupant d'un logement au premier jour de l'année. Elle est assise sur la valeur locative cadastrale du logement. Son montant est obtenu en appliquant à la valeur locative le taux d'imposition fixé par les collectivités locales. La taxe foncière La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire ou l'usufruitier d'un logement, qu'il soit occupé ou non. Son montant est obtenu en appliquant au revenu cadastral (calculé à partir de la valeur locative) les taux fixés par les collectivités territoriales (commune, département, région). Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de constructions bénéficient d'une exonération de deux ans de la taxe foncière à compter du 1er janvier qui suit la date d'achèvement des travaux. Il est à noter qu'il existe une taxe foncière sur les propriétés non bâties La taxe d'enlèvement des ordures ménagères La taxe d'enlèvement des ordures ménagères apparaît sur l'avis d'impôts fonciers et constitue une taxe additionnelle destinée à contribuer aux services d'enlèvement des ordures ménagères. Son taux est fixé par la commune

GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

2005-07-22T16:29:00.000+02:00

La garantie de parfait achèvement permet d'obtenir la réparation de tous les désordres constatés dans l'année qui suit la réception d'un bien, auprès des entreprises qui ont effectué les travaux.

GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT

2005-07-21T16:28:00.000+02:00

Les éléments d'équipement font l'objet d'une garantie de 2 ans, appelée la garantie biennale, à compter de la réception de l'ouvrage. Il s'agit principalement d'éléments dissociables de l'immeuble, dont le remplacement pourrait être fait sans détériorer la construction: robinetterie, menuiserie, stores,…

FIN DE TRAVAUX

2005-07-20T16:27:00.000+02:00

A la fin des travaux, il convient de faire une déclaration d'achèvement de travaux. Une visite est alors organisée avec les services concernés, à l'issue de laquelle ils déclarent la conformité de la construction par rapport au permis de construire, ou à l'autorisation préalable de travaux. Ils doivent alors adresser au bénéficiaire de la construction un certificat de conformité.

ETAT DES LIEUX

2005-07-19T16:26:00.000+02:00

L'état des lieux est un document qui a une valeur juridique. Il doit être dressé lors de l'entrée dans les lieux, entre un propriétaire et un locataire, par exemple, ou bien entre l'acquéreur d'un logement neuf et un constructeur. Ce document établit contradictoirement une liste de réserves, à partir d'une visite détaillée, et doit être signé en double exemplaires. A la fin de l'état des lieux, les clés sont remises à la personne entrant dans le logement. Celle-ci doit, en contre partie, régler les sommes dues à cette date. A quoi faut-il prêter attention lors de l'état des lieux? Il convient lors de l'état des lieux de porter une attention particulière aux défauts observables: Les détails de finition liés à la pose des revêtements, de sols ou de murs (moquettes, papiers peints, penture, joints, barres de seuil…). La fermeture des portes, des fenêtres, des stores… La vérification des appareils divers (robinetterie, terminaux de chauffage,…) Il convient également de signaler l'aspect des sanitaires, de l'évier, des appareils électro-ménagers; noter l'absence éventuelle d'étagères dans certains meubles de salle de bains ou de cuisines… Il ne faut pas hésiter à relever tout défaut qui pourrait devenir un point de litige dans le cas d'une location. De même, si vous êtes êtes face à un constructeur, n'hésitez pas à noter tout point qui devra être modifié ou remplacé dans le cadre des obligations contractuelles.

DECLARATION D'OUVERTURE DE CHANTIER

2005-07-18T16:25:00.000+02:00

Dès l'ouverture d'un chantier, une déclaration doit être faite par le bénéficiaire du permis de construire pour informer la mairie que la construction est entreprise. En cas d'opération divisée en tranches, chaque tranche doit faire l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier (DOC). Au moment de cette déclaration, le bénéficiaire du permis de construire doit avoir souscrit une assurance dommages-ouvrages.

CERTIFICAT D'URBANISME

2005-07-17T16:24:00.000+02:00

Le certificat d'urbanisme peut être demandé par toute personne intéressée à connaître la constructibilité d'un terrain (propriétaire ou acquéreur éventuel). Il est délivré par le maire lorsque la commune est dotée d'un POS approuvé, ou par les services de l'état dans le cas contraire. Il peut simplement certifier la constructibilité ou la non constructibilité du terrain (son délai de validité est alors d'un an); ou bien préciser les conditions d'urbanisme qui devront être respectées par le constructeur, ainsi que les conditions juridiques, techniques et financières de réalisation de l'opération de construction dont le programme a été formulé (destination des bâtiments, emprise au sol, etc.): le délai de validité est alors porté à dix huit mois. Obligatoire lors de toute vente, le certificat d'urbanisme garantit celui qui l'a obtenu que pendant la durée de sa validité, aucune disposition d'urbanisme autre que celles en vigueur ne pourra être opposée à une demande d'autorisation de construire, même si les règles d'urbanisme sont modifiées ou qu'un nouveau plan est occupé.

ASSURANCE TOUS RISQUES CHANTIER

2005-07-16T16:23:00.000+02:00

Pendant la réalisation de travaux, il appartient au maître d'ouvrage de souscrire une police tous risques chantier (TRC) pour garantir l'ensemble des participants à la réalisation des travaux contre les risques de dommages matériels subis par les ouvrages en cours de construction. Cette garantie a pour but essentiel d'accorder avant toute recherche de responsabilité une couverture financière et de pallier ainsi les défauts de solvabilité des intervenants, souvent très partiellement garantis pendant la période de construction.

En ce qui concerne la réalisation de travaux neufs, il existe trois types de garanties:

ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION

2005-07-15T16:22:00.000+02:00

L'assurance multirisque habitation doit être souscrite avant l'entrée dans les lieux d'un logement. Elle comprend:

L'assurance incendie : elle rembourse tous les dégâts matériels causés par un feu "anormal et accidentel", quelle qu'en soit la cause: foudre ou explosion de toute nature.

L'assurance dégâts des eaux : elle couvre les dégâts occasionnés aux murs, planchers, plafonds, mobilier, les dommages dus aux tempêtes, ouragans, cyclones…ainsi qu'aux chutes de grêle et aux infiltrations de neige poudreuse dans les combles.

La garantie vol : elle couvre contre le vol avec effraction, escalade, usage de fausses clés… Cette garantie joue sous certaines conditions: les moyens de fermeture décrits dans la police d'assurance (serrures, verrous, volets…) doivent être en place et effectivement utilisés la nuit et quand le bien est inoccupé.

ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE

2005-07-14T16:21:00.000+02:00

L'assurance "dommages-ouvrage", également appelée la garantie décennale, est souscrite par le Maître de l'Ouvrage. Elle prend en charge les dommages à l'ouvrage dont sont responsables les participants à la construction, postérieurement à la réception des ouvrages. Elle garantit aux propriétaires successifs un préfinancement rapide et intégral, sans recherche de responsabilité, des dommages subis y compris du fait d'un vice de sol.

Cette assurance d'une durée de 10 ans à partir de la réception, est obligatoire. Elle doit être souscrite dès le début des travaux et offre une garantie "dommages-ouvrage" pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

L'assurance "dommages-ouvrage" concerne principalement les constructions neuves. Elle est également applicable aux réaménagements lorsqu'ils sont couverts par une garantie décennale.

ENTRETIEN, SERVICES DIVERS

2005-07-13T16:14:00.000+02:00

DEMENAGEMENT
ENTRETIEN DU LOCATAIRE ET DU PROPRIETAIRE
ENTRETIEN INTERIEUR QUESTIONS / REPONSES
GRAFFITIS
VENTILATION QUESTIONS / REPONSES

TRAVAUX, CONSTRUCTIONS

2005-07-12T16:10:00.000+02:00

AVANT PROPOS
CHAUFFAGE
CHAUFFAGE QUESTIONS / REPONSES
CORPS D'ETAT SECONDAIRE
DIVERS
ELECTRICITE
ELECTRICITE QUESTIONS / REPONSES
INFLUENCE DE LA TECHNIQUE SUR LE CONFORT
INFLUENCE DES CONSTRUCTIONS SUR LA SANTE
INSTALLATION SANITAIRE
MACONNERIE / GROS ŒUVRE
MENUISERIE EXTERIEURE
TOITURE

TRANSACTION, EVALUATION

2005-07-11T16:07:00.000+02:00

EVALUATION DE L'ETAT D'UN BIEN IMMOBILIER
EVALUATION D'UN BIEN EN FONCTION DE SA RENTABILITE
EVALUATION D'UN LOGEMENT
EVALUATION D'UNE MAISON
L'AGENT IMMOBILIER
LE NOTAIRE

FINANCEMENT: le prêt à taux zéro

2005-07-10T15:51:00.000+02:00

Un prêt à taux zéro peut être envisagé pour l'acquisition d'un logement neuf ou pour l'achat d'un logement ancien de plus de vingt ans, nécessitant de gros travaux.Vous devez vous engager à occuper le logement pendant toute la durée du prêt. Ainsi, le logement doit constituer votre résidence principale. Dans le cas d'un logement neuf, celui-ci ne jamais doit avoir jamais été occupé préalablement. Il est à noter qu'un prêt à taux zéro peut également être utilisé pour financer un terrain et une construction, ainsi que l’aménagement de locaux destinés à devenir un logement.Dans le cas d'un logement ancien, les travaux doivent représenter au moins 54 % du prix de l’achat du logement, hors frais d’acquisition. Un prêt à taux zéro est soumis à des conditions tenant compte des revenus du ménage et du prix du logement.

Il est possible de bénéficier d'un prêt à taux zéro si vos ressources sont inférieures au plafond fixé par la loi. Les revenus à prendre en compte pour vérifier si vous pouvez obtenir un prêt à taux zéro sont ceux de l'année n-2. Ainsi, en 2000, les revenus pris en compte sont ceux de l'année 1998.En Ile de France, les revenus de l'année n-2 doivent être inférieurs à- 145000F pour une personne- 186400F pour deux personnes- 207100F pour trois personnes- 227800F pour quatre personnes- 248500F pour cinq personnes et plus

En province, les revenus de l'année n-2 doivent être inférieurs à- 124300F pour une personne- 165700F pour deux personnes- 186400F pour trois personnes- 207100F pour quatre personnes- 227800F pour cinq personnes et plus
Prix du logementLe prix du logement est également plafonné en fonction du lieu d’habitation et du nombre de personnes dans le ménage. En Ile de France, le prix du logement doit être inférieur à - 500000F pour une personne- 750000F pour deux personnes- 800000F pour trois personnes- 850000F pour quatre personnes- 900000F pour cinq personnes et plus

En province, les revenus de l'année n-2 doivent être inférieurs à- 350000F pour une personne- 500000F pour deux personnes- 550000F pour trois personnes- 600000F pour quatre personnes- 700000F pour cinq personnes et plus
Le montage du prêtUn prêt à taux zéro constitue un emprunt complémentaire. Son attribution ne peut pas être cumulée avec des aides subventionnées par l'état comme celles de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat. En revanche, un prêt à taux zéro peut être cumulé avec d'autres prêts comme le prêt d’accession sociale; le prêt conventionné; le prêt 1% ; le prêt d’épargne logement ; le prêt bancaireLe prêt à taux zéro doit être au plus égal à 20% du prix de l'acquisition, et être inférieur à 50% de l’ensemble des autres emprunts contractés pour le logement financé.

Si les conditions énoncées ci-avant sont remplies, il vous reste à définir l'échéancier de remboursement du prêt à taux zéro, qui dépend également d'une grille de revenus et qui tient compte de différés qui peuvent être envisagés en tenant compte des autres prêts contractés. C'est alors avec votre organisme de crédit principal qu'il convient d'affiner le montant prévisionnel de vos échéances et de monter votre dossier de prêt à taux zéro.

NOTIONS JURIDIQUES , TEXTES

2005-07-09T15:25:00.000+02:00

ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE
ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION
ASSURANCE TOUS RISQUES CHANTIER
CERTIFICAT D'URBANISME
DECLARATION D'OUVERTURE DE CHANTIER
ETAT DES LIEUX
FIN DE TRAVAUX
GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
IMPOTS LOCAUX
LOI BESSON
LOI CARREZ
PERMIS DE CONSTRUIRE
PERMIS DE DEMOLIR
PLAN D'OCCUPATION DES SOLS
PROTECTIONS DES ACQUEREURS CONTRE LES TERMITES
SIGLES ET ABREVIATIONS UTILES

Les dossiers immobiliers:

2005-07-08T14:58:00.000+02:00

NOTIONS JURIDIQUES , TEXTES
Assurance dommages-ouvrage,assurance multirisque habitation,assurance tous risques chantier,certificat d'urbanisme,declaration d'ouverture de chantier,etat des lieux,fin de travaux,garantie de bon fonctionnement,garantie de parfait achevement,impots locaux ,loi besson,loi carrez,permis de construire,permis de demolir,plan d'occupation des sols,protections des acquereurs contre les termites,sigles et abreviations utiles

FINANCEMENT prêt a taux zero

TRANSACTION, EVALUATION evaluation de l'etat d'un bien immobilier, evaluation d'un bien en fonction de sa rentabilite, evaluation d'un logement, evaluation d'une maison, l'agent immobilier, le notaire

TRAVAUX, CONSTRUCTIONS avant propos, chauffage, chauffage questions / reponses, corps d'etat secondaire, demolition, divers, electricite, electricite questions / reponses, influence de la technique sur le confort, influence des constructions sur la sante, installation sanitaire, maconnerie / gros œuvre, menuiserie exterieure, terrassement, toiture

ENTRETIEN, SERVICES DIVERS demenagement, entretien du locataire et du proprietaire, entretien interieur questions / reponses, graffitis, ventilation questions / reponses

SIGLES ET ABREVIATIONS UTILES

2005-07-07T16:34:00.000+02:00

Le POS, Plan d’Occupation des Sols, est un document d’urbanisme réglementaire d’une ou de plusieurs communes, composé de documents graphiques, qui localisent des zones (zones urbaines d’habitats individuels ou collectifs, zones naturelles ...). S’il fixe notamment les droits à construire, dans chacune des zones, il a aussi pour objectif de protéger les espaces naturels (agriculture, sites, paysages, forêts ...), de mieux organiser l’implantation et la desserte des constructions situées en zones urbaines, de ménager les emplacements nécessaires aux équipements futurs, de définir avec clarté et certitude les droits attachés à chaque terrain.

Le POS, dont l’élaboration et la gestion sont conduites sous l’autorité du maire, peut être consulté, à la mairie, à la Direction Départementale de l’Equipement, ou à la Préfecture.

Le COS, Coefficient d’Occupation des Sole, est le rapport entre la surface de plancher hors œuvre nette qu’il est possible de construire, et la surface totale du terrain concerné. Ce coefficient multiplié par la superficie du terrain permet de connaître la surface de plancher hors œuvre nette autorisée : un COS de 0.3 appliqué à un terrain de 600 m² permet de construire 180 m² de surface de plancher.
La SHOB, Surface Hors Œuvre Brute, est égale à la somme des surfaces de plancher d’une construction.
La SHON, Surface Hors Oeuvre Nette, est égale à la surface hors œuvre brute, à laquelle sont déduites différentes surfaces. C’est la SHON qui est prise en compte dans le calcul des droits du permis de construire. Les surfaces suivantes ne sont pas comprises dans le calcul de la SHON :
Les canalisations,
Les ouvrages de stockage,
Les auvents, marquises: citernes, silos,
Les terrasses non couvertes de plain-pied à rez-de-chaussée,

Les éléments de modénature : acrotères, bandeaux, corniches,
Les vides de hall,
Les vides de trémies (escaliers, ...) et gaines techniques
Les rampes d’accès,
Les combles ou sous-sols dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre,
Les locaux techniques (chaufferie, poste de transformation, etc),
Les toitures, terrasses,
Les balcons, loggias
Les passages couverts, arcades
Les cours anglaises
Les parkings, garages

Question :
Parmi les déductions à faire pour passer de la SHOB à la SHON, quelle est celle des trois suivantes qui est inexacte :

- combles non aménageables,

- trémies d’escaliers,

- toiture-terrasses ?

Réponse :
Les trémies d’escaliers ne doivent pas être déduites de la SHOB pour obtenir la SHON, puisqu’elles ne sont pas comptées dans la surface de planchers

VENTILATION QUESTIONS / REPONSES

2005-06-25T17:38:00.000+02:00

Qu'est-ce qu'une VMC?
Une VMC signifie une ventilation mécanique contrôlée.

Quel est le principe d'une VMC?
Dans le principe, de l’air frais pénètre par des grilles réservées à cet effet, situées dans les menuiseries extérieures ou dans les murs donnant sur l’extérieur des pièces principales comme le séjour ou les chambres. Après avoir balayé ces volumes, cet air est dit " vicié ", et est extrait par des bouches autoréglables situées dans les pièces dites humides, comme la cuisine ou les salles d’eau. Quand cette extraction est mécanique (VMC), cela signifie qu’un extracteur est situé en partie haute des gaines d’extraction.

Peut-on obstruer les bouches d’aération pour se protéger de courants d’air froid en hiver ?
Non, l’objectif de ces bouches est d’assurer une circulation d’air ! De plus, en obstruant ces bouches de ventilation, vous pourriez créer des condensations et avoir ainsi un environnement humide.
Il est à noter que l’espace existant entre le bas des portes et le sol a également une fonction de ventilation.

Est-ce que je peux raccorder ma hotte de cuisine au conduit de VMC ?
Le raccordement direct d’une hotte de cuisine au conduit de VMC est interdit. Cela déséquilibrerait le système de ventilation et pourrait apporter des nuisances à vos voisins...

GRAFFITIS

2005-06-24T17:37:00.000+02:00

Il n’est jamais agréable de trouver sur sa façade, un beau matin, quelques graffiti. Certes, il est toujours possible de mener une action curative, en utilisant des bombes ou des décapants efficaces. Malheureusement, si de tels produits sont efficaces sur des matériaux comme l’acier, le verre ou l’aluminium, ils laissent en revanche un spectre sur la pierre, le ciment où la brique. Ce spectre, qui peut être atténué par un ponçage qui s’estompera avec le temps, nécessite en général une nouvelle couche de peinture...

Il est pourtant possible de protéger une façade contre les graffiti. Cela correspond évidemment à un investissement, mais le retour sur investissement peut être très rentable en termes de temps et de contrariété, surtout si l’on est attaché à l’esthétique.
Il existe trois catégories de produits qui permettent de mener une action préventive. On distingue les films, les vernis et les résines :
Les films sont la solution la plus économique. Ils doivent être renouvelés après deux nettoyages, étant entendu que les produits nettoyants sont généralement particuliers selon chaque fabricant.

Les vernis, de type epoxy s’appliquent sur la façade, et doivent être renouvelés tous les vingt nettoyages environ. Autant dire que cela laisse de la marge ! Toutefois, ils obturent les pores de la pierre qui a besoin de respirer...
les résines constituent probablement la solution préventive la plus performante. Elles sont composées de produits à base de polyuréthane, et peuvent supporter plus de 50 à 100 nettoyages ! de plus, elles laissent respirer le support.

ENTRETIEN INTERIEUR QUESTIONS / REPONSES

2005-06-23T17:37:00.000+02:00

Avec quel produit nettoyer un revêtement en peinture glycérophtalique ou acrylique ?
L’entretien peut se faire à l’eau pure. Attention, en cas de réfection de votre peinture, veillez à la compatibilité de la nouvelle peinture à celle déjà appliquée.

Comment entretenir une moquette ?
Il est conseillé de faire l’entretien courant avec un aspirateur muni d’un embout spécial moquette ou aspiro-batteur.
Pour les taches, les salissures, il convient d’utiliser un schampooing spécial moquette.
Pensez également aux petits trucs : l’eau écarlate, le glaçon pour le chewing-gum, le savon de Marseille avec rinçage pour les salissures légères...

ENTRETIEN DU LOCATAIRE ET DU PROPRIETAIRE

2005-06-22T17:36:00.000+02:00

Il convient de distinguer les travaux d'entretien qui doivent être engagés et payés par le locataire, de ceux qui sont de la responsabilité du propriétaire. Notons que les travaux engagés et payés par le propriétaire pour le compte du locataire, sont répercutés à ce dernier dans le cadre des charges locatives.

Ces travaux peuvent être réalisés directement dans le cadre d'interventions ponctuelles d'entreprises, ou bien dans le cadre de contrats annuels d'entretien.

Charges du propriétaire

Tous les travaux et réparations qui ne sont pas à la charge du locataire sont à la charge du propriétaire.

Afin de clarifier la distinction entre les charges du locataire et les charges du propriétaire, les décrets n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987 définissent respectivement les réparations locatives ainsi que les charges récupérables par le propriétaire.

Les réparations locatives sont les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage privatif.

DEMENAGEMENT

2005-06-21T17:36:00.000+02:00

Un déménagement a de nombreuses implications administratives auxquelles on ne pense pas toujours immédiatement. Certaines dispositions vous incombent et nécessitent quelques démarches, tandis que d'autres se feront naturellement.

Pour les papiers, pensez en particulier à votre carte grise. Elle doit mentionner votre nouvelle adresse. Cette démarche, gratuite, se fait à la sous préfecture de votre nouveau domicile. Rien n'est en revanche obligatoire en ce qui concerne votre carte d'identité ou votre passeport, puisque l'apposition de votre adresse y est facultative.

Sur un plan général, pensez à contacter la mairie de votre nouveau lieu de domicile. C'est elle qui se chargera des démarches liées à votre carte d'électeur. Contactez également votre assureur, votre centre d'impôts, les organismes de sécurité sociale, la poste, votre banquier...

INFLUENCE DES CONSTRUCTIONS SUR LA SANTE

2005-06-20T17:21:00.000+02:00

Quand la plupart des citadins passent plus de quatre-vingts pour cent de leur temps dans des espaces de bureaux ou d’habitation, il est intéressant de s'interroger par exemple sur les polluants produits dans l'air, ou présents sur les surfaces des bâtiments. Sans aborder la question des sources de pollution extérieure parmi lesquelles le bruit pourrait être cité, il existe de nombreuses sources de pollution à l'intérieur des bâtiments qui agissent sur les occupants des immeubles.
Schématiquement il existe deux types de pathologies liées au bâtiment. On distingue d’une part les effets des polluants intérieurs pour lesquels une cause spécifique a été identifiée (Building Related Illness), et d’autre part, ceux caractérisés par des symptômes non spécifiques d'origine multifactorielle (Syndrome de bâtiment malsain ou Sick Building Syndrome).

Ces pathologies se traduisent ainsi par des effets sur les poumons, des manifestations allergiques, des effets sur les muqueuses (yeux, nez et gorge) et la peau, ainsi que des effets sensoriels (irritations, sensation d'inconfort, désagréments...) accentués par la fatigue.
Sur ces différents sujets, il convient de citer les " dangers du sol au plafond " que recèlent les immeubles. Au delà de la présence d’amiante, de peintures qui émettent des composés organiques volatils, voire de peinture au plomb, de moquettes allergisantes, de présence de radon dans le sous-sol ou de légionelles dans les chauffe-eau, il apparaît curieusement que le rôle des techniciens est essentiel sur le plan de la santé.

Même si les effets de leurs interventions sont difficilement quantifiables au niveau des résultats observanles, il est clair qu’une ventilation adaptée permet d’éliminer les polluants émis, et que la maintenance de tous les appareils permet de limiter l'émission de polluants. En vérifiant que l'air d'une installation de traitement d’air est correctement filtrée, les techniciens peuvent apporter des solutions précieuses tant à un immeuble qu'à ses occupants. Par ailleurs, le nettoyage de tous les réservoirs potentiels de micro-organismes (eaux, surfaces, conduits d'air) permet de réduire considérablement les risques de contamination.

TOITURE

2005-06-19T17:12:00.000+02:00

Une toiture comporte traditionnellement un élément porteur (dalle, charpente,...), une " forme de pente ", une isolation thermique, un revêtement d’étanchéité et une protection de l’étanchéité.
Le complexe assurant l’étanchéité des toitures varie selon les différents types de toitures qu’il est possible de rencontrer. Celles-ci peuvent être classées selon leur pente et selon leur accessibilité(cf. Document Technique Unifié n° 43.
Selon le critère de la pente, on distingue
- les toitures-terrasses, dont la pente est nulle,
- les toitures-terrasses plates dont la pente est comprise entre 1 et 5%
-les toitures-terrasses rampantes, dont la pente est comprise entre 5 et15%
-les toitures-terrasses inclinées, dont la pente est supérieure à 15%
Selon le critère d’accessibilité, on distingue par ailleurs les toitures accessibles aux piétons, ou aux véhicules des toitures inaccessibles (accessibles uniquement pour l’entretien).

Contrairement aux toitures terrasses, pour lesquelles l’étanchéité est réalisée en asphalte ou en couches de feuilles bitumées par exemple, les toitures à pente reposent sur une charpente, qui supporte une couverture.
La charpente traditionnelle est en bois, généralement en sapin ou en chêne. Elle constitue un élément de construction qui s’intègre pleinement à l’architecture et qui participe à la structure porteuse des murs et des pignons. Elle permet de mettre en relief l’esthétique des poutres apparentes et supporte la toiture.
On distingue également la charpente " fermette à l’américaine ", et la charpente industrielle.

La charpente " fermette à l’américaine ", généralement en sapin, est habituellement assemblée en usine. Si elle est moins coûteuse que la charpente traditionnelle, elle engendre toutefois des surcoûts en cas de travaux de transformation, s’il est faut ajouter des ouvertures comme des lucarnes ou des fenêtres de toit.
La charpente industrielle est constituée de pièces de bois en " lamellé-collé ", collées entre elles, ou de poutres en " I ", réservées principalement aux constructions industrielles.
Bien que des traitements insecticides et fongicides soient obligatoires, une vérification régulière des charpentes est nécessaire pour éviter toute pénétration d’eau ou d’humidité.

Les combles désignent habituellement le volume qui est compris entre le dernier niveau d’une construction, et la pente de la toiture.
La couverture quant à elle comprend les petits matériaux qui la recouvrent, notamment les tuiles et ardoises de formes diverses. Il est clair des tuiles de bonne qualité permettent d’avoir une couverture efficace et pérenne. Il est souvent utile de conserver quelques tuiles utiles en cas d’entretien.

MENUISERIE EXTERIEURE

2005-06-18T17:12:00.000+02:00

Les menuiseries extérieures désignent habituellement l’ensemble des ouvrages extérieurs dont la fonction est de protéger l’intérieur des constructions contre les intempéries (l’Air, l’Eau, le Vent). Ainsi, les performances des menuiseries extérieures par rapport aux intempéries peuvent être classées de la manière suivante avec le classement AEV (cf. DTU 36.1/37.1):
étanchéité à l’air : A1 A2 A3
étanchéité à l’eau : E1 E2 E3 EE (exceptionnel)
étanchéité au vent : V1 V2 V3
éssai mécanique : aux intempéries
Les performances minimales à prendre en compte varient en fonction de la zone géographique considérée.

Elles assurent également une fonction d’éclairement et de vision vers l’extérieur. Les menuiseries extérieures, qui ont un effet indiscutable sur le parti architectural d’une construction, désignent essentiellement les " fenêtres ". Toutefois, ces fenêtres peuvent être constituées d’un châssis fixe. Quand elles sont effectivement ouvrantes, on distingue une partie dénommée le dormant, et l’ouvrant.
Parmi les points critères importants à prendre en compte pour apprécier des menuiseries extérieures, il convient de considérer les matériaux employés (acier, bois, pvc, aluminium), le type de vitrage (simple vitrage, double vitrage, épaisseur du vitrage, durée de retard à l’effraction...), ainsi que l’état des joints, dont la fonction est d’assurer l’étanchéité à l’air et à l’eau.

MACONNERIE / GROS ŒUVRE

2005-06-17T17:11:00.000+02:00

Les travaux de maçonnerie ou de gros oeuvre commencent dès le sous-sol des bâtiments, avec les travaux de fondations. Il est donc important de disposer d’un rapport de sol pour connaître la nature du sous-sol et adapter le mode de construction à la portance du sol. En l’absence d’un tel rapport qu’il est possible de faire réaliser par des bureaux spécialisés en géotechnique, il est prudent de s’informer, auprès des services de l’urbanisme par exemple, des risques connus dans une région : fissurations dues à la présence d’argile, zone inondable, zone sismique…Cette recherche d’information est aussi l’occasion de s’interroger sur la présence de termites…

Le béton armé est de plus en plus utilisé pour construire les immeuble. Il peut remplacer les matériaux comme des blocs préfabriqués (parpaing…) ou la brique, réservés traditionnellement à des constructions de faible hauteur comme les maisons individuelles. Les dalles ainsi que les poutres des bâtiments sont également réalisées par une entreprise de maçonnerie. Il est à noter qu’il appartient généralement à l’entreprise de gros œuvre d’interposer une étanchéité au moyen d’une couche bitumée au niveau de l’infrastructure, afin d’éviter le remontée par capillarité de l’humidité des fondations.

Bien que ces matériaux présentent des propriétés thermiques relativement performantes, il convient généralement de renforcer l’isolation thermique des bâtiments au moyen d’isolants qui, quand ils sont situés à l’intérieur des constructions, sont généralement réalisés par l’entreprise qui exécute les travaux de cloisonnement ou de plâtrerie.
Le ravalement des façades est souvent fait par les entreprises de maçonnerie. Il est à noter qu’il est déconseillé d’effectuer des travaux de ravalement en période de gel.

INSTALLATION SANITAIRE

2005-06-16T17:10:00.000+02:00

Les travaux et la qualité des installations sanitaires démarrent dès l’origine d’un chantier. Dès l’intervention du lot gros œuvre, des réservations doivent être prévues dans les planchers, pour laisser passer les canalisations d’arrivée d’eau et d’évacuation. Les conduites d’eau à l’extérieur doivent être enterrées de telle sorte qu’elles soient hors gel. Les conduites d’eau chaude doivent être calorifugées, et situées au dessus des conduites d’eau froide. Il convient de tenir compte des interventions d’entretien, en prévoyant dès l’origine, des dispositifs bien commodes lors des opérations d'entretien :
Présence de regards de visite de la canalisation d’évacuation des eaux usées et facilité d’accès
Robinet de vidange à la base des conduites verticales.
Possibilité de vidanger les conduites d’eau extérieures depuis l’intérieur du bâtiment
Limitation de la température d’eau chaude au robinets à 50/60°C pour limiter l’entartrage et la corrosion des équipements et des conduits.
Par ailleurs, il importe de bien distinguer les robinetteries avec mélangeur (deux robinets) ou avec mitigeur (un seul robinet pour régler le chaud et le froid), et de prendre en compte les recherches d’économies dès que possible (économiseurs d'eau…).

INFLUENCE DE LA TECHNIQUE SUR LE CONFORT

2005-06-15T17:09:00.000+02:00

Au delà de l’organisation de l’espace, qui constitue sans doute la partie la plus visible dans un immeuble, le confort qu’apportent les immeubles est omniprésent dans notre vie

Il est bien connu que l’éclairage des locaux influence directement les sensations et l’humeur de chacun, que ce soit à la maison ou dans le travail.

Aussi, est-il important que l’éclairage artificiel soit particulièrement bien adapté : en cas de luminosité trop forte, le travail sur écran est inconfortable. A contrario, une luminosité trop faible, impose de recourir à un éclairage artificiel complémentaire ce qui peut également être mal ressenti.

Des réflexions analogues peuvent être menées à propos du confort acoustique ou thermique. Il serait en effet hasardeux de sous estimer les questions de traitement phonique, particulièrement complexes. Un équipement de soufflage trop bruyant, ou le moindre pont phonique, dû à une erreur de conception ou de réalisation, occasionnent une gêne qui peut nuire de manière importante à une activité qui demande de la concentration. D’ailleurs, la correction d’un défaut acoustique est très délicate à réaliser et généralement coûteuse.

Le confort thermique est également complexe. Il agit sur un notre équilibre physiologique au travers de l’homéothermie. Ainsi, une sensation de courant d'air due à un système de soufflage mal orienté, voire mal conçu, ou une forte chaleur en été peuvent s’avérer désagréables pour les utilisateurs et diminuer leur vigilance.

Il est clair que la suppression des dysfonctionnements constatés reste du ressort de techniciens, dont les actions peuvent aussi avoir des effets directs en termes de confort et de qualité de vie.

ELECTRICITE QUESTIONS / REPONSES

2005-06-14T17:08:00.000+02:00

Comment reconnaître le fil de terre?
Si dans votre installation, vous trouvez trois fils sur une douille par exemple, le fil dont la gaine est bicolore est le fil de terre. Il est en général de couleurs vert et jaune.

Comment expliquer que mon installation électrique disjoncte?
Si trop d'appareils sont branchés sur une même prise de courant, celle-ci peut chauffer anormalement et provoquer un court-circuit.
Une autre raison peut être que vos besoins simultanés dépassent la puissance prévue par EDF. Vous pouvez alors demander à EDF de "recalibrer" votre disjoncteur à une puissance supérieure, ce qui correspond à un coût et à une consommation prévisionnelle supérieurs.
Vérifiez également que l'un des appareils n'est pas défectueux. Pour cela, vous pouvez abaisser tous les porte-fusibles, et les réenclencher successivement, jusqu'à ce que l'installation disjoncte…Vous aurez alors trouvé l'appareil défectueux qu'il restera à réparer.

Qu'est-ce qu'une prise commandée?
C'est une prise qui est commandée par un interrupteur. Ainsi, si un appareil branché sur une prise ne fonctionne pas, pensez à vérifier s'il ne s'agit pas d'une prise commandée…

ELECTRICITE

2005-06-13T17:08:00.000+02:00

Les installations électriques concernant l’éclairage, les appareils domestiques, les machines, etc. sont réparties selon différents circuits, et doivent être protégés par des fusibles. Le plan électrique d’une installation répond à des normes particulièrement rigoureuses en termes de sécurité, et ne peut admettre aucune improvisation compte tenu des risques qui y sont liés.
Au delà des normes, du matériel normalisé et des labels qui peuvent être attribués par des organismes divers, il est important d'anticiper la possibilité de brancher tous les appareils électriques d’usage courant, et de prévoir des prises et des points d’éclairage en nombre suffisant et bien répartis.

Si l'électricité est bien souvent une affaire de spécialiste, il appartient au client de se rapprocher de la société concessionnaire pour s’assurer que la tarification appliquée est adaptée aux consommations, compte tenu des tranches horaires, des heures de pointe, des heures creuses...
La domotique est un domaine qui permet de programmer et de réguler de nombreuses installations techniques : chauffage, électricité, sécurité (alarmes,…)…

DIVERS

2005-06-12T17:07:00.000+02:00

Des entreprises sont spécialisées pour la réalisation de travaux " clé en main ", pour des cuisines équipées, de salles de bain équipées... Attention, ces travaux font généralement appel à plusieurs techniques, (électricité, plomberie, peinture...) ce qui nécessitent une coordination toute particulière des travaux et des délais.
Attention, en ce qui concerne la réalisation de travaux tels que les vérandas, qui nécessitent parfois des autorisations particulières de la part des services d'urbanisme qu'il est préférable de consulter préalablement

CORPS D'ETAT SECONDAIRE

2005-06-11T17:06:00.000+02:00

Les corps d'état secondaires recouvrent l'ensemble des travaux réalisés à l'intérieur d'un bâtiment. Ils s'opposent aux travaux concernant le "clos et le couvert", ainsi qu'aux corps d'état techniques (électricité, chauffage, plomberie,…).
Ils concernent essentiellement les travaux concernant les cloisonnement et la plâtrerie, ainsi que les travaux de revêtement de sols (carrelage, moquettes, sols plastiques, parquets,…) et les revêtements muraux (faïence, papiers peints, peintures, tissus tendus,…).

Les travaux de serrurerie sont également considérés parmi les corps d'état secondaires.Les qualité des finitions dépend en grande partie de la qualité des entreprises réalisant les corps d'état secondaires.

CHAUFFAGE QUESTIONS / REPONSES

2005-06-10T17:06:00.000+02:00

Doit-on chauffer les pièces inoccupées en hiver?
En hiver, il est conseillé de laisser fonctionner l'ensemble des convecteurs ou des radiateurs, y compris dans les pièces inoccupées. Cela évite de perturber l'équilibre du chauffage et évite les condensations qui se forment sur les parois froides. De plus, une bonne régulation présente des avantages sur le plan de la consommation d'énergie.

Comment régler un convecteur individuel?
Les convecteurs sont généralement équipés d'un interrupteur et d'un thermostat d'ambiance. Il est donc possible de régler indépendamment le chauffage de chaque pièce.
Ainsi, dès que la température d'une pièce est inférieure de quelques degrés à la température désirée, le thermostat enclenche automatiquement le convecteur. Il l'arrête dès que la température désirée est atteinte. Il s'agit d'un fonctionnent par intermittence.
Attention, l'ouverture des fenêtres n'est vraiment pas conseillée! Et coûte cher en termes de consommation…Il est préférable d'actionner les thermostats et de baisser, voire d'éteindre les convecteurs.

Comment utiliser mon ballon électrique d'eau chaude individuelle?
La capacité d'un ballon d'eau chaude individuelle doit répondre à votre consommation journalière. Si c'est bien le cas, vous n'aurez rien de particulier à faire. Votre cumulus doit en effet être raccordé au tarif jour/nuit, et vous profiterez normalement du tarif réduit pendant les heures creuses.
Si votre besoin d'eau chaude est ponctuellement supérieure à cette capacité, vous pouvez réchauffer l'eau du ballon en enclenchant la position "marche forcée". Si vous oubliez d'arrêter manuellement cette opération, le système se remettra de lui même en position automatique, lors du prochain passage en tarif de nuit.
En cas d'absence pendant plusieurs jours, n'hésitez pas à couper le courant du ballon d'eau chaude.

Comment régler une installation de chauffage au gaz?
Si les radiateurs de votre logement sont raccordés à une chaudière au gaz, la régulation de votre installation peut être réalisée soit à partir du générateur de chaleur, soit à partir des robinets thermostatiques, soit à partir du thermostat d'ambiance.
Seul, le thermostat d'ambiance doit être utilisé pour une régulation journalière: il agit sur la chaudière en fonction de la température fixée au point de référence ; les robinets thermostatiques tenant compte du mode de vie, à l'intérieur du logement.

Que faire si un radiateur est froid en période de chauffe?
Un radiateur froid peut signifier qu’il est nécessaire de faire une purge d'air. La perte d'eau constatée doit alors être complétée au niveau de la chaudière. N'hésitez pas à consulter l'entreprise chargée de l'entretien de votre chaudière.

CHAUFFAGE

2005-06-09T17:05:00.000+02:00

Le choix du mode de chauffage est essentiel. En réalité, il n’est pas possible de recommander une solution de chauffage plutôt qu’une autre sans avoir étudié le coût de l’énergie, et les facilités d’alimentation de cette énergie dans la zone considérée. Quelle que soit l'énergie utilisés, une étude de qualité est une garantie de confort et d’économies d’énergie.
Dans le cas d’un chauffage central, signalons qu’il est conseillé pour des questions acoustiques, d’installer la chaudière sur un socle en l’isolant du plancher par des par des plots de type " néoprène ".

TRAVAUX, CONSTRUCTIONS

2005-06-08T17:04:00.000+02:00

Pour construire, rénover ou réhabiliter un bien immobilier, il est possible de réaliser certains travaux soi-même (bricolage, décoration).Toutefois, dans le cas de travaux importants, il est généralement préférable de faire appel à des professionnels dans les différents corps de métier du bâtiment qui interviennent ensemble ou séparément. Quand une seule entreprise intervient sur l’ensemble des corps d’état, il s’agit d’une entreprise générale.

En ce qui concerne les travaux sur des ouvrages existants, certains problèmes peuvent apparaître en cours de travaux, dont les conséquences sont parfois difficiles à maîtriser, tant techniquement que financièrement.

Par exemple, le gros œuvre peut présenter des risques de structure (charges admissible des planchers mal évaluée, vices de construction cachés, âge avancé de matériaux ne remplissant plus leur fonction). L’avis des professionnels du bâtiment est alors précieux pour vous conseiller. Notons qu’il est possible de vérifier le sérieux et le savoir faire d’une entreprise en fonction des qualifications dont elle dispose, et de son appartenance à divers organismes professionnels.

LE NOTAIRE

2005-06-07T16:56:00.000+02:00

Le notaire est un officier public, qui exerce également une profession libérale. Au delà des multiples champs dans lesquels il peut intervenir, il a un rôle de conseil en matière immobilière. Il peut avoir un rôle d’intermédiaire et négocier une vente immobilière. Traditionnellement, il rédige les actes de vente, et la loi lui confie la tâche d’enregistrer les transactions immobilières afin qu’elles soient authentifiées officiellement.

Au préalable, il doit vérifier diverses informations juridiques et d’ordre administratif, afin d’éviter tout problème ultérieur. A titre d’exemple, il vérifie s’il existe un droit de préemption sur un terrain, si le bien du vendeur n’est pas hypothéqué... Il fait des recherches sur l’origine de propriété du bien, et doit se procurer toutes les pièces d’urbanisme afin de connaître les éventuelles servitudes ou contraintes, notamment la constructibilité d’un terrain.
Le notaire est réglé sous la forme d’honoraires. Le montant des honoraires qui lui sont versés comprennent certes ses émoluments calculés selon un barême.

Mais ils comprennent aussi, pour une large part, diverses taxes : droits d’enregistrement et publicité foncière, incluant notamment une taxe départementale, une taxe communale, une taxe régionale... A cela il convient d’inclure des frais supplémentaires pour le salaire du conservateur des hypothèques, ainsi que les frais éventuels en cas de prise d’hypothèque.

L'AGENT IMMOBILIER

2005-06-06T16:56:00.000+02:00

L’agent immobilier exerce une profession réglementée par la loi du 2 janvier 1970 modifiée, dite loi Hoguet. Ainsi, il doit posséder et afficher dans son agence et sur tous ses documents, contrats et correspondances, un numéro de carte professionnelle de transactions sur immeubles et fonds de commerce.
Si votre interlocuteur travaille dans une agence immobilière sans en être le responsable, il doit détenir une attestation visée par le préfet et par le titulaire de la carte professionnelle, l’autorisant à négocier pour son compte.

L’agent immobilier a un rôle de conseil, aux différentes phases qui précèdent une transaction. Il propose et assure des visites de biens immobiliers, à vendre ou à louer, et doit réaliser les transactions dans le cadre des conditions qui lui ont été fixées dans le cadre d’un mandat écrit, de vente ou de location, avec ou sans exclusivité.
Dans le cas d’un mandat avec exclusivité (par opposition à un mandat simple), le propriétaire ne peut pas confier son bien à une autre agence. Il peut cependant continuer de proposer son bien à des particuliers : il s’agit alors d’un mandat exclusif limité. Un mandat exclusif absolu ne permet pas au propriétaire de proposer son bien à des particuliers.

Un mandat doit préciser les honoraires de l’agent immobilier ainsi que la personne qui les réglera. Il est à noter que les frais d’agence sont, selon l’usage, à la charge de l’acheteur.
En cas de négociation, il appartient à l’agent immobilier de jouer le rôle d’intermédiaire, et de trouver un accord qui satisfasse les parties. Il peut rédiger et faire signer un avant contrat de vente, avant le passage chez le notaire. Il peut également rédiger un bail et percevoir des loyers et dépôts de garantie s’il est titulaire d’une carte de gestion immobilière. Il doit justifier d’une garantie financière.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?
Une promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente, est une convention par laquelle le vendeur promet à l’acheteur de vendre, et dans lequel l’acheteur promet au vendeur d’acheter, un bien déterminé, pour un prix déterminé. Cet acte peut contenir des conditions suspensives. Il peut être rédigé sous seing privé ou chez le notaire, et son enregistrement n’est pas obligatoire.
Quand le code civil indique que " la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix" ( Art. 1589), il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente.

Que faut-il payer à la signature d’une promesse de vente ?
Un acompte est demandé au moment de la signature d’une promesse de vente. Il est généralement de 10% de la valeur du bien, et le solde est payé lors de la signature de l’acte définitif, chez le notaire. Il est restitué si les conditions suspensives ne sont pas levées. Si en revanche, l’acquéreur ne donne pas suite à son projet en dépit de la levée des conditions suspensives et invoque une faculté de dédit prévue dans la promesse, l’acompte qu’il a versé reste acquis au propriétaire.

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
On distingue la promesse unilatérale de vente et la promesse unilatérale d’achat.
La promesse unilatérale de vente est un document, par lequel le propriétaire promet de vendre un bien déterminé à un prix déterminé. Le bénéficiaire de la promesse reste toutefois libre d’acquérir ou non le bien.
La promesse unilatérale d’achat est un document par lequel l’acheteur s’engage à acheter un bien. Dans ce cas, c’est le vendeur qui peut refuser la réalisation de la vente.
Une promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être enregistrée dans les dix jours, à peine de nullité (Art 1840A du Code général des Impôts).

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Une vente peut être conclue sous une ou plusieurs conditions suspensives, par exemple, d'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire.
Ainsi, tant que la condition suspensive n'est pas levée, l'obligation n'existe pas. A la fin de la période d'incertitude, ou bien la condition suspensive est défaillie, et tout se passe comme si le contrat n'avait jamais été conclu, ou bien la condition se réalise, et le contrat produit tous ses effets avec rétroactivité au jour de la conclusion.

EVALUATION D'UNE MAISON

2005-06-05T16:54:00.000+02:00

Pour évaluer votre maison, les critères indiqués précédemment peuvent être pris en compte, et permettent de corriger le prix moyen au mètre carré des maisons, pour autant que la valeur du terrain sur lequel elles reposent soit comparable.
Si le prix moyen retenu doit être appliqué à l'ensemble des surfaces, il convient toutefois que celles-ci aient été pondérées en fonction de leur affectation effective. Des coefficients de pondération sont communiqués à titre indicatif, et permettent de calculer une surface pondérée de référence pour le calcul de la valeur, étant entendu que dans toute transaction la valeur d'un bien est celle définie par les parties.
Coefficients de pondération

Sous sol/Caves/Garage: 0.30 à 0.5
Rez de chaussée : 1
Etage (non mansardé) : 1
Combles aménagées ou étage mansardé (>1,80m de haut): 0.7 à 0.9
Combles aménageables ou grenier : 0.4
Etage avec toiture terrasse accessible: 1.2