EVALUATION DE L'ETAT D'UN BIEN IMMOBILIER

Si l'évaluation d'un bien s'entend généralement d'un point de vue financier, il convient de préciser qu'il est possible d'évaluer un bien sur un plan technique en réalisant un diagnostic technique. Cela est particulièrement utile avant de s'engager dans un projet immobilier nécessitant des travaux par exemple, dont les incidences sont parfois difficiles à apprécier dans le temps. Un diagnostic technique permet de mieux connaître un patrimoine et apporte une aide pour déterminer les travaux à réaliser, à les programmer et à estimer leur coût.
Il comprend, sur site, un examen des composants d’une construction. Cet examen est généralement confié à des bureaux de contrôle ou à des bureaux d'études qui envoient des ingénieurs ou des techniciens compétents dans les différentes techniques du bâtiment, qui évaluent notamment la durée de vie résiduelle de chaque ouvrage ou équipement.

Le diagnostic technique repose sur un carnet d'identité, qui décrit les différents composants d’une construction, des documents et des plans, ainsi qu’un carnet de santé. Un diagnostic sommaire, correspondant à une analyse réduite d’un immeuble, peut être efficace. Un diagnostic technique peut cependant être extrêmement complet, jusqu'à inclure un diagnostic acoustique, thermique, ou énergétique, chacune de ces parties faisant alors l’objet d’une étude particulière approfondie.

Le diagnostic technique constitue une synthèse dans laquelle sont figurés :
- les travaux à réaliser pour qu’un immeuble soit conforme à des objectifs fixés, comme la réglementation par exemple.
- les opérations de maintenance et les grosses réparations.
- l’obsolescence de certains équipements ou installations qui, bien qu’ils fonctionnent, ne seraient pas remplaçables en cas de défaillance.
D’autre part, il précise :
- les améliorations destinées à réduire les dépenses de fonctionnement, avec le cas échéant, le calcul du temps de retour de l'investissement.
- les coûts prévisibles et la planification des dépenses correspondant à l’ensemble de ces actions.

Cette démarche rationnelle dans la connaissance de l’état d’un bâtiment a d’ailleurs fait émerger depuis quelques années l’idée d’un carnet d’entretien qui pourrait suivre la vie d’un ouvrage quel que soit son propriétaire.
Il est intéressant de noter l’importance d’une entrevue entre le propriétaire d'un bien et la personne chargée de réaliser un diagnostic. L’échange d’expérience entre des individus permet alors de détecter rapidement des contraintes éventuelles et constitue un gain de temps précieux qu’aucune méthode analytique ne saurait remplacer.

Les valeurs suivantes résument sommairement la durée de vie généralement constatée de certains ouvrages ou équipements:
Enveloppe extérieure :- étanchéité en terrasse :. multicouches 15 ans. bicouche élastomère 25 ans. membranes plastiques : 35 ans- couverture . en tuiles, ardoises 30 à 50 ans. en zinc 20 à 50 ans- façades :. composites 20 à 50 ans. traditionnelle 50 ans et plusEquipements techniques centralisés :- chaufferie 10 à 30 ans- climatisation 8 à 20 ans- eau chaude sanitaire 8 à 15 ansRéseaux techniques intérieurs :- circuits hydrauliques 20 à 30 ans- éclairage 20 à 30 ans- réseaux de communication 7 à 10 ans(en raison du vieillissement technologique) Aménagements intérieurs :- revêtements de sol 7 à 10 ans- plafonds 20 à 30 ans- peintures 8 à 10 ans