Vers un atterrissage en douceur du crédit immobilier en Europe

En France, les experts attendent un simple ralentissement du crédit immobilier. Ils écartent tout éclatement de «bulle».
La vie « en rose » du marché du crédit immobilier « ne va pas durer ». Les banques européennes profitent encore, estime Standard & Poor's (S&P) dans une étude, « du meilleur des deux mondes » : des volumes élevés de crédit et peu de défauts, en raison des faibles niveaux des taux d'intérêt. Mais, outre-Manche, ce tableau idyllique s'écaille déjà. Le relèvement des taux d'intérêt a alourdi les charges de remboursement des ménages, poussant à la baisse les prix de l'immobilier et les volumes de prêts accordés.
On reste toutefois dans le domaine de l'« atterrissage en douceur », indique Jean-Michel Six, chief economist Europe chez S&P. Il a déjà eu lieu en Irlande, et a toutes les chances de se reproduire en Espagne. En France et en Italie, ce sera même un simple ralentissement. « Les prix immobiliers y sont moins gonflés et le niveau d'endettement des ménages est modéré », indique l'agence.
Scénario rêvé pour la Banque de France
Pour la Banque de France, qui s'inquiétait dans une récente étude de la « soutenabilité » de la dynamique, essentiellement d'origine financière, du crédit immobilier pour le budget des ménages, c'est un scénario rêvé. Le taux d'endettement, qui avait baissé dans l'Hexagone de 50,5 % à fin 1994 à 48,8 % à la mi-1996, s'est récemment envolé pour atteindre un niveau « record » de 60,3 % à fin décembre 2004. La charge des remboursements sur le revenu disponible brut des ménages est passée de 6,9 % en 2000 à 8,5 % en 2004.
L'allègement du poids des intérêts (de 4,9 % en 1993 à 2 % en 2004) n'a pas suffi à compenser l'alourdissement de la charge de remboursement du capital. « Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les revenus des ménages français depuis 2000 et le poids de l'immobilier représente le quart de leur revenu, contre un cinquième en 2000. Il est donc normal de constater un certain ralentissement, mais ce ne sera pas une bulle qui éclatera », assure Jean-Michel Six.
Le ton est aussi à l'apaisement sur l'autre sujet de préoccupation de la Banque de France, c'est-à-dire la part grandissante des prêts à taux variables, qui représente 35 % des contrats nouveaux, contre moins de 10 % avant 2002, et qui entraînent « une exposition accrue au risque de taux pour la clientèle ». Or « dans l'hypothèse d'une forte remontée des taux à court terme, la proportion d'emprunteurs défaillants augmenterait très certainement (...). Ce scénario n'a rien de théorique, puisqu'il s'est déjà produit pour les ménages anglais (...), qui se sont retrouvés massivement insolvables avec l'envolée des taux d'intérêt à la fin de la décennie 1980 ». Pour Jean-Michel Six, il faudrait une hausse de 3 % des taux d'intérêt pour provoquer une crise du logement, et « on en est loin ».
source Les echos