L'OPCI, un nouvel outil investi en immobilier

es banques vont créer de nouveaux produits d'épargne baptisés organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI). Leur cadre juridique et fiscal a été défini par l'ordonnance du 13 octobre 2005 mais il manque encore des décrets d'application ainsi que le règlement élaboré par l'Autorité des marchés financiers.


Inspirés du modèle des sicav et des fonds communs de placement (FCP), les OPCI sont destinés au grand public. Leur mise en oeuvre suscite de nombreuses questions, notamment dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existantes : d'ici à quatre ans, celles-ci devront se transformer en OPCI ou bien disparaître. A partir du 31 décembre 2009, les SCPI ne pourront ainsi plus procéder à la moindre augmentation de capital, ce qui les condamne. Les SCPI offrent pourtant des performances globales proches des 10 %, y compris en 2005, et 2006 s'annonce aussi sous de bons auspices.

Les OPCI sont censés corriger les défauts majeurs des SCPI : rigidité dans la gestion, manque de liquidité et régime fiscal inadapté. Leurs gestionnaires auront plus de liberté de manoeuvre : ils pourront acheter des immeubles en direct ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière, emprunter à concurrence de 50 % de leur patrimoine, lancer des opérations de promotion et de réhabilitation et, surtout, compléter leur portefeuille de valeurs mobilières liées ou non à l'immobilier.


RÉGIME FISCAL OPTIMAL


"Cette marge de manoeuvre nous permettra de proposer toute une gamme de produits, du très sécuritaire, axé sur l'immobilier, au très dynamique mais plus risqué, avec un fort endettement et des actions de foncières, ou encore des produits ciblant des zones géographiques ou des immeubles spécialisés comme les hôpitaux et pourquoi pas les prisons, comme cela se fait aux Etats- Unis", indique Jean-Marc Coly, directeur de l'Union financière de gestion.

Pour assurer une meilleure liquidité, les OPCI devront conserver au moins 10 % (et jusqu'à 40 %) de trésorerie destinée à racheter les parts des souscripteurs souhaitant sortir et récupérer leur épargne. En cas de crise immobilière, ce matelas de trésorerie serait insuffisant, comme l'a montré, en Allemagne, la déconfiture du fonds de la Deutsche Bank, obligé de bloquer les retraits et de brader des immeubles au pire moment. "Immobilier et liquidité sont incompatibles", affirme Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Fideuram Wargny.

Sur le plan fiscal, le régime des OPCI est optimal puisqu'il propose deux types de véhicules avec chacun son régime. Le fonds de placement immobilier détiendra 60 % d'immeubles, et les sommes distribuées seront imposées comme des revenus fonciers. La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable détiendra 51 % d'immeubles et jusqu'à 30 % de parts de sociétés foncières cotées, lui apportant liquidité et flexibilité.

Les premiers OPCI devraient voir le jour au second semestre, même si plusieurs banques, comme l'UFG (Crédit mutuel) ou Antin Vendôme (BNP Paribas) ont récemment créé des SCPI vouées à muter en OPCI.

source: lemonde.fr