Le dépôt de garantie (suite)

*Question :
Bonjour,
Ma question concerne, les termes du § 2 Le dépôt de garantie dans le cadre d'un contrat de bail d'habitation.
Certes, il est normal de restituer le dépôt de garantie, ou ''caution'', dans un délai qui n'excède pas deux mois après la sortie des lieux. Mais combien de ''petits malins'', interrompent le versement du loyer et des charges deux mois avant la sortie, manière de se payer sur la bête au cas où.
Dans ce cas là, quel est le recours du bailleur, qui dans bon nombre de cas loue un bien de famille, de façon à avoir un petit revenu de complément ?
Merci de m'éclairer sur les possibilités légales de se protéger, sans pour autant avoir recours à la gérance professionnelle, au besoin assortie de la garantie de loyer.
Jacques F.

* Réponse de notre juriste:
Le dépot de garantie sert à assurer la bonne exécution du contrat par le locataire et, en particulier, le paiement du loyer et des charges, le bon entretien et la restitution du logement en bon état en fin de location.
La loi ne permet pas pour le locataire d'opérer une compensation entre le loyer et le dépot de garantie, sauf accord du propriétaire. (art 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu" ) Le locataire ne doit donc pas refuser de payer les deux derniers mois de loyers pour compenser le remboursement du dépot de grantie. Il est toutefois difficile pour le propriétaire de se prémunir contre cette situation. En revanche, le propriétaire a plusieurs ripostes possibles. La solution la plus pratique consiste à se payer sur le dépot de garantie (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) . Si le montant du dépot de garantie ne suffit pas, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance par le biais d'une requete en injonction de payer si la réalité de la créance est établie (créance certaine, liquide, exigible) sinon par le biais d'une déclaration au greffe.
Sachez donc que le risque de poursuite est certes mince mais il existe.